Permis de construire : Formalités et procédure

Le permis de construire est un document administratif permettant à toute personne d’édifier une construction d’une certaine importance. Sa demande se fait auprès de la mairie et comprend plusieurs pièces : un formulaire administratif ainsi qu'un dossier réunissant différents éléments : dessins, notes explicatives, photos... permettant d'expliquer le projet. La liste diffère selon la nature du projet.

Cette démarche est destinée à vérifier que le projet soit conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d'urbanisme indiquées dans le Plan Local d’Urbanisme. Il faut se rapprocher de la mairie du lieu de la propriété (sauf à Paris : s’adresser à la direction de l’urbanisme) pour obtenir ce document (PLU, généralement téléchargeable gratuitement sur les sites des communes) ou les renseignements complémentaires.

Les conditions pour déposer un permis de construire

Toute construction neuve, réhabilitation d'annexe, à une construction déjà existante doit nécessairement faire l'objet d'un permis de construire à partir d'une surface de 20m2. Les constructions légères, les serres et les piscines sont quant à elles soumises à une déclaration préalable si elles ne dépassent pas une certaine surface et hauteur, dans le cas contraire, elles feront elles aussi l'objet d'une demande de permis.

Une demande de permis de construire est à déposer auprès de la mairie de la ville concernée, par le maître d'ouvrage ou son mandataire. Toute construction inférieure à 150m2 ne nécessite pas de faire appel à un architecte, le maître d'ouvrage peut alors déposer lui-même sa demande de permis. Au-delà de 150m2, l'architecte du projet doit être déclaré sur la demande de permis de construire et signer le document. Dans ce cas, l'architecte doit être membre de l'Ordre des architectes et doit impérativement être l'auteur du projet. Une signature de complaisance est interdite en France et condamnée par la loi.

Concrètement, le permis de construire est exigible dans les circonstances suivantes :

  • Création d’une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à 20m2
  • Modification des structures porteuses ou de la façade d'un bâtiment, lorsqu’il y a un changement de destination des locaux concernés (par exemple le changement d'un local commercial en local d'habitation)
  • Modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
  • Agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 20m² de surface de plancher C'est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable
  • Agrandissement d’une construction existante ajoutant une surface de plus de 40m2
  • Agrandissement ajoutant plus de 20m2 portant la surface totale à plus de 170m2.

En dehors de ces cas, une simple déclaration préalable est suffisante.

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Maison individuelle, construction neuve.

En savoir plus sur la loi 2015 du permis de construire

Jeudi 17 septembre 2015, la commission des affaires culturelles a voté un amendement présenté par Patrick Bloche et présentant entre autre un abaissement du seuil de recours à un architecte à 150m2 au lieu de 170m2 de surface de plancher. Cet amendement rentre dans le cadre d'un projet de loi portant sur la "Liberté de création, l'architecture et le patrimoine" soutenu par Fleur Pellerin, ministre de la culture.

« Pour les constructions édifiées ou modifiées par les personnes physiques, la surface maximale de plancher déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres carrés. »

Cela signifie que chaque construction devra faire appel à un architecte au-delà d'une surface de 150m2. Cette décision s'inscrit dans la volonté de valoriser la profession d'architecte tout en participant à l'intérêt du maître d'ouvrage. Le recours à l'architecte mérite d'être encouragé : il n'est pas plus cher de faire appel à lui. Sa formation vous garantit un projet de qualité : un vrai travail d'écoute, d'étude des réglementations et de conception dans l'intérêt du client.

La procédure à suivre pour déposer un permis de construire

Le dossier d'un permis de construire se compose de plusieurs documents. N'hésitez pas à vous y prendre en avance, au moins trois à quatre mois avant le début des travaux, sachant qu'un permis peut facilement être soumis à une demande de pièces complémentaires ou à modifications, ce qui rallonge son délai d'obtention.

Etape 1: Selon la nature de votre projet, vous devez remplir un formulaire administratif, téléchargeable sur le site officiel de l'administration française : www.service-public.fr, ou bien disponible en Mairie. Le Cerfa 13406*04 est le document nécessaire pour la construction d'une maison individuelle ainsi que ses annexes.

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Extrait du formulaire de demande de permis de construire

Etape 2 : Ce formulaire doit être accompagné :

  • D'une attestation indiquant la conformité à la réglementation thermique 2012 (RT 2012) de la construction si celle-ci est neuve. Cette attestation ne s'applique donc pas dans le cas d'une réhabilitation.
  • D’un dossier de plans constitué par vous-même si la surface habitable du bâtiment est en dessous du seuil de 150m2 ou par un architecte si la surface est supérieure. Les pièces à inclure dans ce dossier sont listées en annexe du Cerfa cité ci-dessus.
  • D’une étude concernant les différentes solutions d'approvisionnement en énergie (électricité, chauffage...), uniquement pour les constructions neuves, de plus de 50m2 situées en métropole.

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Exemple d'un extrait de plan cadastral

Etape 3 : Vous déposez en 4 exemplaires l'ensemble du dossier auprès de la mairie de la commune concernée par votre terrain. Il est possible que des exemplaires supplémentaires vous soient demandés si votre projet prend lieu dans un secteur protégé.

Etape 4 : La mairie atteste de la réception des dossiers en vous communiquant un récépissé avec un numéro de référence et indiquant la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en cas de réponse positive.

Il n'est pas nécessaire de posséder le terrain pour déposer une demande. C'est notamment le cas quand le demandeur est bénéficiaire d'une promesse de vente.

A chaque étape de la constitution de votre dossier, vous pouvez vous adresser à la mairie afin de clarifier les points qui vous semblent confus.

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Exemple d'un panneau de chantier type

Le délai d'obtention d'un permis de construire

Dès la réception du dossier complet en mairie, le délai d'instruction est de deux mois pour les projets de maisons individuelles. Ce délai peut être rallongé si le projet prend place dans un secteur particulier : monument historique, parc national, réserve naturelle...).

La mairie peut également poser un sursis à l'instruction du permis lorsque les règles d'urbanisme sont en cours de modification. Dans le cas où aucune réponse n'a été donnée passé les deux mois, le permis de construire est considéré comme validé, le maître d'ouvrage peut alors demander un certificat de non-opposition. La demande de permis peut faire l'objet de demande de pièces complémentaires ou être refusée. Un permis modificatif réunissant les nouvelles pièces à fournir ainsi que les modifications du projet initial pourra alors être déposé. Le délai sera à nouveau de deux mois.

Décision de la mairie sur l’accord du permis de construire

Acceptation du permis de construire :

L’accord de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

Dès l’autorisation de la construction, vous devrez déposer de manière visible depuis la voie publique un panneau de chantier réglementaire, vous en trouverez dans les magasins spécialisés. Celui-ci réunit les informations concernant la construction à venir. A partir de là, un délai de deux mois est appliqué pour toute tierce personne (voisin …) désirant contester la construction, si celle-ci leur porte préjudice.

NB : Le permis, formel ou tacite, doit être affiché à la mairie dans les huit jours qui suivent la décision ou la non-opposition, pour une durée de deux mois.

Pour éviter tout risque de litige, il est recommandé de faire constater par huissier la présence des panneaux réglementaires.

Refus du permis de construire :

Lorsqu'un permis de construire a été refusé, vous avez la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les deux mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.

Si cette tentative échoue, vous avez deux mois à partir de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.

Vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l'obtention d'un permis de construire.

Durée de validité du permis de construire

Combien de temps est valable un permis de construire ?

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans à compter de sa délivrance.

Il est aussi important de savoir que le permis de construire se périme si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

De même le permis se périme si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Comment prolonger la durée d’un permis de construire ?

La validité d’un permis de construire peut-être prolongée. En effet, une demande de prorogation peut être faite. A condition de formuler la demande par courrier en double exemplaire au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité initial de votre permis. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé en mairie.

La mairie dispose alors de deux mois pour répondre. Si ce délai de deux mois n’est pas respecté, votre demande de prorogation est considérée comme acceptée

Que faire à la fin des travaux ?

A la fin des travaux, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être envoyée en mairie. À compter de la réception de la DAACT, le service d’urbanisme dispose de trois mois (ou cinq dans certains cas) pour effectuer des contrôles et contester.

En cas de non-conformité à l’autorisation délivrée, une notification vous parviendra et vous mettra en demeure de déposer un dossier modificatif ou réaliser les travaux en conformité.

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