Permis de construire : Le Guide complet 2019

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27/03/2019 14:22

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Quel est le prix du permis de construire ?

 

Le prix du permis de construire comporte certaines taxes et le coût de l’architecte le cas échéant. La procédure pour demander un permis de construire à la mairie est gratuite. Le formulaire est disponible en ligne gratuitement. Pour en savoir plus sur la demande de permis de construire, lire le dossier  » Permis de construire  : Formalités et procédure « . Cependant d’autres coûts peuvent venir s’ajouter au prix de la construction : taxes, frais d’architecte, etc.

Ainsi la procédure de demande d’un permis de construire est payante si vous faites appel à un professionnel pour monter votre dossier. Ce prix varie d’un professionnel à l’autre. En choisissant de travailler avec un architecte, la constitution du dossier de permis de construire est normalement incluse dans le prix de sa prestation. Comme toutes prestations, il va varier en fonction de la renommée de l’architecte, la région où il exerce, la complexité, le programme et l’envergure du projet.

Les tarifs des architectes sont souvent calculés en pourcentage du coût des travaux et varient :

  • entre 2,5 % et 4 % du coût total des travaux pour l’étude et la conception du projet, jusqu’au permis de construire ;
  • entre 9 % et 12 % du coût total des travaux pour une maîtrise d’œuvre complète (conception, permis de construire, consultation des entreprises, exécution).

Bon à savoir : vous devez obligatoirement faire appel à un architecte pour les constructions d’une superficie de plancher supérieures à 150 m2.

Techniquement, le prix d’un permis de construire comprend :

  • L’étude thermique qui coûte entre 50 € et 300 € le m²
  • La taxe d’aménagement entre 200 € et 800€ le m²
  • Le dossier par un architecte entre 700 € et 1800 € le m²
  • La taxe d’aménagement entre 2000 € et 10000 € (valeurs forfaitaires)

 

 

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Permis de construire: Quels documents fournir ?

 

Le permis de construire est un document administratif permettant à toute personne d’édifier une construction d’une certaine importance. En règle générale, il est obligatoire pour effectuer de gros travaux.

Sa demande se fait auprès de la mairie et comprend plusieurs pièces : un formulaire administratif ainsi qu’un dossier réunissant différents éléments : dessins, notes explicatives, photos… permettant d’expliquer le projet. La liste diffère selon la nature du projet.

Cette démarche est destinée à vérifier que le projet soit conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme indiquées dans le Plan Local d’Urbanisme. Il faut se rapprocher de la mairie du lieu de la propriété (sauf à Paris : s’adresser à la direction de l’urbanisme) pour obtenir ce document (PLU, généralement téléchargeable gratuitement sur les sites des communes) ou les renseignements complémentaires.

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Permis de construire: Quand est-il obligatoire ?

 

Voici les travaux nécessitant l’obtention du permis de construire :

  • Création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20m2
  • Modification des structures porteuses ou de la façade d’un bâtiment, lorsqu’il y a un changement de destination des locaux concernés (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation)
  • Modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
  • Agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de surface de plancher C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable
  • Agrandissement d’une construction existante ajoutant une surface de plus de 40m²
  • Agrandissement ajoutant plus de 20 m² portant la surface totale à plus de 170m²

En dehors de ces cas, une simple déclaration préalable de travaux suffit.

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Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

 

Les travaux soumis à une simple déclaration préalable sont ceux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à 5m² et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :

  • une emprise au sol créée inférieure ou égale à 20 m²
  • une surface de plancher créée inférieure ou égale à 20 m²

Pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme, ces seuils sont portés à 40m² sans porter la surface totale de la construction au-delà du seuil de 170 m² (dans ce cas, un permis de construire devient nécessaire).

Les travaux suivants nécessitent l’envoi d’une déclaration préalable à l’administration :

  • changements de destination d’un bâtiment existant ;
  • travaux de ravalement d’une façade ;
  • travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants ;
  • travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur.
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Obtenir le permis de construire avec un architecte

 

Faire appel à un architecte n’est pas élitiste même pour la simple demande de permis de construire.

Vous pouvez vous-même déposer votre permis de construire tant que votre projet ne dépasse pas les 150 m²habitables. Cependant, il faut se rendre à l’évidence que monter un dossier de permis de construire n’est pas mince affaire. Il n’est pas à la portée du premier venu de bien comprendre les pièces constitutives du dossier. Non seulement vous ne devez omettre aucun élément, mais il vous faudra également être capable de dessiner les pièces graphiques de manière claire afin de faire apparaître tous les éléments qui permettront aux instances administratives de bien comprendre votre projet. Ce travail technique peut vite devenir un casse-tête et demander un temps non négligeable lorsque l’on est un profane de l’architecture.

Il est dans l’intérêt de l’architecte de vous conseiller afin de mener à bien la mission et de vous satisfaire pleinement. En confiant votre projet et votre confiance en lui, l’architecte engage en retour sa propre responsabilité.

 

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Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire ?

DÉLAI D’OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE

Dès lors que vous déposez la demande de permis de construire, et si le dossier est complet, le délai normal d’instruction est normalement fixé à 2 mois pour une maison individuelle (ou annexe).  Ce délai permet à l’administration de vérifier si le projet est conforme aux règles d’urbanisme. Le délai d’obtention du permis de construire débute à la date de dépôt du dossier.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie.

DURÉE DE VALIDITÉ D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans à compter de sa délivrance. Ce délai peut être prolongé de 2 fois 1 an. La demande de prolongation doit être effectuée 2 mois avant l’expiration de validité initiale du permis de construire.

Il est aussi important de savoir que le permis de construire se périme si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. De même le permis se périme si passé le délai de 2 ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Quel délai pour obtenir le permis de construire ?

 

A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou l’administration compétente) dispose de délais stricts pour vous répondre :

  • Déclaration préalable de travaux : 1 mois
  • Permis de construire  : 2 mois
  • Autres permis : 3 mois (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle…)

En principe, si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez construire librement. Si vous le souhaitez, une fois cette autorisation tacite obtenue, vous pouvez demander à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.

Une fois l’autorisation de construire obtenue, vous disposez de deux ans pour entamer les travaux. A défaut, l’autorisation est périmée. Si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an, votre autorisation sera périmée.

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Permis de construire modificatif : Comment ça marche ?

 

Vous vous demandez s’il est possible de modifier un permis de construire déposé et obtenu par un architecte ? La réponse est oui ! Cependant, pour modifier un projet dont le permis de construire a été accordé, il faut faire une demande de permis modificatif. Vous pouvez télécharger le Cerfa n°13411*06 (permis modificatif) ici.
Si le permis initial a été déposé avec un architecte, le recours à ce dernier est obligatoire pour le permis modificatif. En effet, la conception et les plans sont la propriété intellectuelle de l’architecte et ne peuvent pas être modifiés sans son accord.

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Peut-on déposer un dossier de permis de construire sans architecte ?

 

Trois conditions sont à respecter pour pouvoir déposer un permis de construire sans architecte :

1 – Construire sous la barre des 150m²,

2 – Connaitre parfaitement tous les documents à fournir pour constituer le dossier de permis de construire,

3 – Savoir dessiner ses plans et visuels nécessaires au montage du dossier.

Dès lors que vous remplissez toutes les conditions, vous pouvez vous même déposer votre permis de construire auprès des autorités.

Cependant, même si votre projet ne dépasse pas les 150 m², un architecte est toujours fortement conseillé afin d’éviter les écueils.

Face au montage d’un dossier de permis de construire qui est souvent un casse-tête pour les particuliers, l’expérience et les compétences techniques de l’architecte vous seront d’une grande aide pour l’obtention de votre permis de construire. Aussi, l’architecte apportera de la valeur ajoutée à votre demande de permis.

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Permis de construire refusé : Que faire en cas de refus ?

 

Si votre permis de construire est refusé, pas de panique, vous pouvez contester la décision des autorités. Cependant la contestation d’un permis de construire n’est pas chose simple ni dénuée de tous risques. Vous avez 2 mois pour contester le permis de construire.

Vous pouvez déclencher deux procédures : le recours gracieux et le recours contentieux. Pour aller plus loin, voir l’article Recours permis de construire

Selon la loi, contester un permis de construire est possible que vous soyez le titulaire du permis de construire ou un voisin de la personne réalisant les travaux. Si un tiers juge que le projet engagé dans son voisinage porte atteinte aux conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut demander une contestation. La mairie a 2 mois pour répondre : une non-réponse signifie que votre demande de recours est rejetée.

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Quels sont les documents à fournir pour une demande de permis de construire ?

Un dossier de permis de construire est un ensemble de pièces graphiques et administratives qui doit impérativement contenir les éléments suivants :

  • le formulaire Cerfa correspondant au type de projet à réaliser (ex : Cerfa 13406*06 pour la construction d’une maison individuelle, son extension, ou ses annexes).
  • Le PCMI1 – un plan de situation du terrain (PC1) :  Afin de définir les règles d’urbanisme applicables, ce plan permet de situer le terrain sur la commune et de localiser sa zone
  • Le PCMI2 – un plan de masse de la construction à édifier ou à modifier (PC2) : il s’agit d’une vue aérienne faisant apparaître les bâtiments existants et ceux à édifier sur le terrain, avec leurs dimensions et leur emplacement exact. Aussi, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les arbres existants et ceux qui seront abattus.
  • Le PCMI3 – un plan en coupe du terrain et de la construction (PC3) : Avant et après les travaux, ce plan montre le profil du terrain . Il indique aussi l’implantation de la construction par rapport à celui-ci, et fait apparaître sur ce plan le volume extérieur des constructions .
  • Le PCMI4 – une notice descriptive du terrain et du projet (PC4) : La notice présente le projet dans sa globalité, la configuration du terrain, les matériaux et coloris prévus pour la construction.
  • Le PCMI5 – un plan des façades et des toitures (PC5) : Ce document permet d’apprécier l’aspect extérieur de la construction ainsi que ses hauteurs.
  • Le PCMI6 – un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (PC6) : Ici on insère une modélisation 3D du projet dans son environnement. Cela permet à l’administration d’avoir une vision précise du projet visible depuis l’espace public.
  • Le PCMI7 – une photographie situant le terrain dans l’environnement proche (PC7) : Ce document permet de visualiser les constructions ou terrains situés à proximité de la construction .
  • Le PCMI8 – une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain (PC8) : Celle-ci présente l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes si elles existent.Des pièces complémentaires viendront s’ajouter à votre dossier suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet.

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