Permis de construire : Le Guide complet 2019

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Obtention du permis de construire: Comment ça marche ?

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Chez Archionline, nous sommes convaincus que votre projet sera un succès uniquement si avez anticipé les prix, les délais et les étapes de votre projet. En présentant votre projet sur Archionline, nos experts habitats vous donnent gratuitement le coup d’avance sur vos travaux. Nous vous accompagnons des premiers plans au dernier coup de peinture avec nos architectes et entreprises triés sur le volet.

 

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Ici, nous partageons notre savoir sous la forme d’un dossier complet sur le permis de construire  afin que vous ayez accès à une information fiable.

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permis de construire

Permis de construire: Quand est-il obligatoire ?

 

Voici les travaux nécessitant l’obtention du permis de construire :

  • Création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20m2
  • Modification des structures porteuses ou de la façade d’un bâtiment, lorsqu’il y a un changement de destination des locaux concernés (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation)
  • Modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
  • Agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de surface de plancher C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable
  • Agrandissement d’une construction existante ajoutant une surface de plus de 40m²
  • Agrandissement ajoutant plus de 20 m² portant la surface totale à plus de 170m²

En dehors de ces cas, une simple déclaration préalable de travaux suffit.

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Déclaration préalable

Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

 

Les travaux soumis à une simple déclaration préalable sont ceux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à 5m² et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :

  • une emprise au sol créée inférieure ou égale à 20 m²
  • une surface de plancher créée inférieure ou égale à 20 m²

Pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme, ces seuils sont portés à 40m² sans porter la surface totale de la construction au-delà du seuil de 170 m² (dans ce cas, un permis de construire devient nécessaire).

Les travaux suivants nécessitent l’envoi d’une déclaration préalable à l’administration :

  • changements de destination d’un bâtiment existant ;
  • travaux de ravalement d’une façade ;
  • travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants ;
  • travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur.
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couple architecte

Qu’est-ce qu’un formulaire Cerfa et que comprend un dossier de permis de construire ?

 

Le permis de construire est un document administratif permettant à toute personne d’édifier une construction d’une certaine importance. En règle générale, il est obligatoire pour effectuer de gros travaux.

Sa demande se fait auprès de la mairie et comprend plusieurs pièces : un formulaire administratif (cerfa permis de construire) ainsi qu’un dossier réunissant différents éléments : dessins, notes explicatives, photos… permettant d’expliquer le projet. La liste diffère selon la nature du projet.

Cette démarche est destinée à vérifier que le projet soit conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme indiquées dans le Plan Local d’Urbanisme. Il faut se rapprocher de la mairie du lieu de la propriété (sauf à Paris : s’adresser à la direction de l’urbanisme) pour obtenir ce document (PLU, généralement téléchargeable gratuitement sur les sites des communes) ou les renseignements complémentaires.

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permis de construire

Quel est le prix du permis de construire ?

 

En soi, un permis de construire est gratuit, mais les démarches nécessaires pour l’obtenir peuvent ne pas l’être. Les travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement nécessitant un permis de construire impliquent le paiement de la taxe d’aménagement. Son montant est calculé en fonction de trois critères : la superficie, la valeur au mètre carré et le taux qui s’applique au secteur.

Le recours à un professionnel pour monter le dossier de permis de construire est dans la pratique souvent indispensable. Le coût varie en fonction du professionnel et de la surface de la construction. Comptez entre 1000 et 2000 €.

Ainsi la procédure de demande d’un permis de construire est payante si vous faites appel à un professionnel pour monter votre dossier. En choisissant de travailler avec un architecte, la constitution du dossier de permis de construire est normalement incluse dans le prix de sa prestation. Comme toutes prestations, il va varier en fonction de la renommée de l’architecte, la région où il exerce, la complexité, le programme et l’envergure du projet.

Les tarifs des architectes sont souvent calculés en pourcentage du coût des travaux et varient :

  • entre 2,5 % et 4 % du coût total des travaux pour l’étude et la conception du projet, jusqu’au permis de construire ;
  • entre 9 % et 12 % du coût total des travaux pour une maîtrise d’œuvre complète (conception, permis de construire, consultation des entreprises, exécution).

Bon à savoir : vous devez obligatoirement faire appel à un architecte pour les constructions d’une superficie de plancher supérieures à 150 m2.

Techniquement, le prix d’un permis de construire comprend :

  • L’étude thermique qui coûte entre 50 € et 300 € le m²
  • Le dossier par un architecte entre 700 € et 1800 € le m²
  • La taxe d’aménagement qui se déclenche à compter de la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Le calcul de la taxe d’aménagement : surface de construction × valeur/m² × taux du secteur

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LES TAXES GÉRÉES PAR LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

 

Il existe aussi trois types de taxe gérées par les collectivités territoriales sur les constructions et les terrains :

  • La taxe d’habitation, redevable sur les appartements, maisons et dépendances situées à moins de 1 km du logement (ex : garages). C’est la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances qui sert au calcul de la taxe d’habitation. Elle est payée par la personne qui occupe le logement (par le locataire si le logement est loué).
  • La taxe foncière sur les propriétés bâties, s’applique à la construction et payée par le propriétaire. A cette taxe s’ajoute souvent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les nouvelles constructions sont soumises à une déclaration au centre des impôts, dans un délai de 90 jours avant leur achèvement.

Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties est fondé sur 3 éléments :

    • valeur locative cadastrale ;
    • coefficient de revalorisation annuelle ;
    • taux d’imposition voté par les collectivités locales.
  • La taxe foncière sur les propriétés non bâties qui s’applique au terrain de la construction. Elle est aussi payée par le propriétaire.
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architecte professionnel

Obtenir le permis de construire avec un architecte

 

Faire appel à un architecte n’est pas élitiste même pour la simple demande de permis de construire.

Vous pouvez vous-même déposer votre permis de construire tant que votre projet ne dépasse pas les 150 m²habitables. Cependant, il faut se rendre à l’évidence que monter un dossier de permis de construire n’est pas mince affaire. Il n’est pas à la portée du premier venu de bien comprendre les pièces constitutives du dossier. Non seulement vous ne devez omettre aucun élément, mais il vous faudra également être capable de dessiner les pièces graphiques de manière claire afin de faire apparaître tous les éléments qui permettront aux instances administratives de bien comprendre votre projet. Ce travail technique peut vite devenir un casse-tête et demander un temps non négligeable lorsque l’on est un profane de l’architecture.

Il est dans l’intérêt de l’architecte de vous conseiller afin de mener à bien la mission et de vous satisfaire pleinement. En confiant votre projet et votre confiance en lui, l’architecte engage en retour sa propre responsabilité.

 

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Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire ?

DÉLAI D’OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE

Dès lors que vous déposez la demande de permis de construire, et si le dossier est complet, le délai normal d’instruction est normalement fixé à 2 mois pour une maison individuelle (ou annexe).  Ce délai permet à l’administration de vérifier si le projet est conforme aux règles d’urbanisme. Le délai d’obtention du permis de construire débute à la date de dépôt du dossier.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie.

DURÉE DE VALIDITÉ D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans à compter de sa délivrance. Ce délai peut être prolongé de 2 fois 1 an. La demande de prolongation doit être effectuée 2 mois avant l’expiration de validité initiale du permis de construire.

Il est aussi important de savoir que le permis de construire se périme si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. De même le permis se périme si passé le délai de 2 ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

permis de construire

Que se passe-t-il après la réponse de la mairie ?

 

A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou l’administration compétente) dispose de délais stricts pour vous répondre :

  • Déclaration préalable de travaux : 1 mois
  • Permis de construire  : 2 mois
  • Autres permis : 3 mois (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle…)

En principe, si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez construire librement. Si vous le souhaitez, une fois cette autorisation tacite obtenue, vous pouvez demander à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.

Une fois l’autorisation de construire obtenue, vous disposez de deux ans pour entamer les travaux. A défaut, l’autorisation est périmée. Si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an, votre autorisation sera périmée.

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couple_architecte_pro

Peut-on déposer un dossier de permis de construire sans architecte ?

 

Trois conditions sont à respecter pour pouvoir déposer un permis de construire sans architecte :

1 – Construire sous la barre des 150m²,

2 – Connaitre parfaitement tous les documents à fournir pour constituer le dossier de permis de construire,

3 – Savoir dessiner ses plans et visuels nécessaires au montage du dossier.

Dès lors que vous remplissez toutes les conditions, vous pouvez vous même déposer votre permis de construire auprès des autorités.

Cependant, même si votre projet ne dépasse pas les 150 m², un architecte est toujours fortement conseillé afin d’éviter les écueils.

Face au montage d’un dossier de permis de construire qui est souvent un casse-tête pour les particuliers, l’expérience et les compétences techniques de l’architecte vous seront d’une grande aide pour l’obtention de votre permis de construire. Aussi, l’architecte apportera de la valeur ajoutée à votre demande de permis.

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permis construire modificatif

Permis de construire refusé : Que faire en cas de refus ?

 

Si votre permis de construire est refusé, pas de panique, vous pouvez contester la décision des autorités. Cependant la contestation d’un permis de construire n’est pas chose simple ni dénuée de tous risques. Vous avez 2 mois pour contester le permis de construire. Vous pouvez déclencher deux procédures : le recours gracieux et le recours contentieux.

Selon la loi, contester un permis de construire est possible que vous soyez le titulaire du permis de construire ou un voisin de la personne réalisant les travaux. Si un tiers juge que le projet engagé dans son voisinage porte atteinte aux conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut demander une contestation. La mairie a 2 mois pour répondre : une non-réponse signifie que votre demande de recours est rejetée.

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QUELLE EST LA PROCÉDURE A SUIVRE EN CAS DE REFUS DU PERMIS DE CONSTRUIRE ?

 

Votre recours pour permis de construire refusé doit être en mesure d’apporter des preuves du non-fondement du refus d’attribution de ce dernier. Un permis de construire refusé ne signifie pas obligatoirement un abandon total du projet. Plusieurs voies de recours existent afin de recommencer la démarche.

En suivant les étapes suivantes, vous auriez la possibilité de demander à la Mairie de revoir sa décision concernant votre permis de construire.

1 – LE TYPE DE RECOURS À CHOISIR

Pour procéder au recours permis de construire, on distingue le recours administratif (qui peut être un recours gracieux ou un recours hiérarchique), par lequel vous allez demander à l’administration de revoir sa position, et le recours contentieux, par lequel vous demandez à un juge de trancher votre litige.

 

LE RECOURS GRACIEUX

Vous avez reçu un recommandé avec accusé de réception vous notifiant du refus de votre permis de construire. Pour différentes raisons, l’administration peut refuser votre permis de construire. Si ces dernières vous paraissent pas justifiées, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à la personne qui a signé le courrier de refus (le maire de la commune ou du préfet du département) en apportant des preuves du non-fondement du refus.

 

LE RECOURS HIÉRARCHIQUE

Le supérieur hiérarchique du maire est le préfet, celui du préfet est le ministre de l’Intérieur. Dans le cas d’un recours hiérarchique, vous n’adressez pas le recommandé au signataire du courrier de refus mais à son supérieur hiérarchique.

Par exemple, si le refus de permis de construire a été décidé par le préfet et si l’on souhaite consulter son supérieur, il est préférable de s’adresser au ministère concerné : environnement, équipement, logement, etc.

 

LE RECOURS CONTENTIEUX

Le destinataire du recours a 4 mois pour répondre à la requête. Passé ce délai, l’absence de réponse est considéré comme un refus.

Le demandeur peut alors s’orienter vers un autre recours : le recours contentieux. Il saisit de ce fait le tribunal administratif du lieu de projet de construction, et adresse la requête à un juge par une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il joins toutes les pièces utiles à sa demande.

 

2 – LES PREUVES À JOINDRE À LA REQUÊTE

Différentes raisons peuvent être avancées par l’administration pour le refus de votre permis de construire tel le non respect du PLU, le trouble du voisinage etc. De ce fait, referez-vous aux raisons invoquées et apportez des preuves contraires.

Voici quelques motivations d’un refus de permis de construire :

 

REFUS POUR CAUSE DE TROUBLE DU VOISINAGE

Il s’agit d’un cas assez fréquent. Dans ce cas de figure, vous pouvez demander au constructeur ou à l’architecte d’apporter les preuves comme quoi les travaux ne nuiront pas le voisinage. Vous avancerez ainsi les éléments indispensables pour cela, telle la protection contre le bruit, contre les poussières, arrêt des travaux les soirs, les week-ends et jours fériés, etc.

 

REFUS POUR CAUSE DE NON-RESPECT DU PLU OU DU POS

Le mieux c’est de travailler avec un architecte qui saura vous aiguiller dans cette démarche. Vous aurez besoin de joindre une copie du PLU (Plan local d’urbanisme) ou du POS (Plan d’occupation des sols) ainsi que les plans de la construction démontrant pourquoi cette dernière ne sera pas en contradiction avec les règles d’urbanisme.

 

REFUS POUR CAUSE D’EMPIÉTEMENT SUR LE TERRAIN D’UN VOISIN

Joignez la copie du bornage s’il a déjà été effectué, ou dans le cas contraire, demandez à un géologue d’effectuer un bornage.

 

3 – L’ENVOI DE LA DEMANDE DE RECOURS

Une fois que vous avez réuni toutes les preuves, il est temps d’adresser votre recours aux autorités. Pour cela deux solutions sont possibles :

Envoyer votre requête par lettre recommandée avec accusé de réception. La date de réception du courrier fait foi.

Envoyer la requête par pli d’huissier, qui offre l’avantage d’être remis de façon certaine. La date de visite de l’huissier fait foi, même si personne n’est présent pour réceptionner le courrier.


Architectes

Permis de construire modificatif : Comment ça marche ?

 

Vous vous demandez s’il est possible de modifier un permis de construire déposé et obtenu par un architecte ? La réponse est oui !

Le titulaire d’un permis de construire peut demander des modifications à son permis de construire initial pour des changements mineurs, dont :

  • l’aspect extérieur du bâtiment (ex. : la façade),
  • l’augmentation ou la réduction de la surface de construction,
  • le changement de destination d’une partie des locaux.

Il peut faire la demande pendant toute la durée des travaux.

Cependant, pour modifier un projet dont le permis de construire a été accordé, il faut faire une demande de permis modificatif. Vous pouvez télécharger le Cerfa n°13411*06 (permis modificatif) ici. Si le permis initial a été déposé avec un architecte, le recours à ce dernier est obligatoire pour le permis modificatif. En effet, la conception et les plans sont la propriété intellectuelle de l’architecte et ne peuvent pas être modifiés sans son accord.

La demande de permis de construire modificatif ne peut pas se faire après la déclaration d’achèvement des travaux.

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