Quel financement quand on fait construire sa maison ?

Vous voulez faire construire votre maison ou l’agrandir ? Vous avez une idée très précise de ce que vous voulez et décidez de passer par un architecte ? Super nouvelle ! La question du financement de ce projet se pose. En effet, le crédit immobilier est soumis à quelques contraintes et celles-ci s’accentuent dans le cas de construction.

L’architecte peut réaliser vos envies et même les améliorer. Il dessinera donc sur plans ce qui deviendra votre toit. Ces plans peuvent être exigés pour l’obtention du permis de construire.

Par ailleurs, lors d’une construction, vous devez nécessairement utiliser les services d’un maître d’œuvre pour le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air. Son rôle ? Il conduit les travaux du début à la fin et s’assure que tout se passe bien. C’est le maître d’œuvre peut choisir les entrepreneurs, coordonner les différents entrepreneurs, s’assurer de la bonne réalisation et de la facturation qui s’en suit. L’architecte peut jouer le rôle de maître d’œuvre, s’il a toutes les accréditations.

financement construction maison

Comment se passe le financement dans le cas d’une construction ?

Si vous voulez prendre un crédit immobilier pour financer la construction, sachez que le financement est un peu particulier et il est soumis à des contraintes supplémentaires. En effet, les banques financent un bien qui n’existe pas et le risque de malfaçon ou de retard est très craint par les banques.

En effet, si ces scénarios se produisent, vous aurez des frais supplémentaires à supporter et vous risquez de ne pas réussir à payer vos mensualités.

Dans le cas d’une construction, vous devrez donc prouver d’autant plus aux banquiers que vous serez capable de rembourser le prêt. Par exemple, vous devez avoir de l’épargne disponible en cas de problème en fin de construction.

Pour vous aider à préparer votre dossier de demande de prêt et trouver le meilleur financement, vous pouvez passer par un courtier immobilier. En effet, les courtiers travaillent avec toutes les grandes banques françaises et connaissent leurs conditions. Ils vous orienteront directement vers la meilleure banque pour votre projet. Attention cependant le niveau de prix et de service des courtiers varie beaucoup.

Déblocage des fonds progressifs

Lorsque vous achetez un bien qui n’est pas encore construit, le déblocage des fonds est progressif. Ce déblocage est très règlementé et le maître d’œuvre doit apporter la preuve à la banque qu’une partie des travaux a été réalisée. Voici l’échéancier de paiement en fonction de l’avancée des travaux :

  • 15 % au début du chantier
  • 25 % après la fondation
  • 40 % lorsque les murs sont terminés
  • 60 % à la mise hors d’eau
  • 75 % au moment de l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air
  • 95 % à la fin des travaux de menuiserie, de chauffage, d’équipement et de plomberie
  • 5 % restants lors de la réception

De plus, avec ce type de financement, le remboursement du capital ne commence qu’à partir du moment où la totalité des fonds est débloquée. Le but ? Alléger les mensualités le temps de la construction car vous avez probablement d’autres charges de logement à payer en même temps, comme le loyer. Vous pouvez par ailleurs différer le paiement des intérêts. C’est ce que l’on appelle une franchise.

S’il y a des problème dans la construction, vous pouvez garder 5% du prix. En effet, si vous constatez des malfaçons vous avez la possibilité de garder 5% du prix. Faites attention, certains contrats peuvent contenir une clause empêchant cela.

Vous couvrir face aux risques liés à la construction

Les banques sont encore plus averses au risque quand il s’agit du financement d’une construction que quand il s’agit de l’achat d’un bien dans l’ancien. Elles exigent donc que les entrepreneurs, l’architecte et vous soyez couverts par de nombreuses garanties.

Les garanties de l’architecte et des entrepreneurs

  • La garantie de livraison à prix et délai convenu, qui couvre contre le non-respect du contrat de construction (délais ou malfaçons)
  • La garantie de parfait achèvement vous couvre pendant l’année qui suit les travaux sur les problèmes liés à la construction
  • La garantie de bon fonctionnement (ou biennale) vous couvre pendant les deux années qui suivent les travaux contre les défauts de fonctionnement des équipements
  • La garantie décennale couvre le bien pendant 10 ans et même si vous revendez votre bien. Si des défauts de construction le rendent impropre à l’habitation, alors vous êtes couvert.

Les garanties auxquelles vous devez souscrire

Par ailleurs, vous devez souscrire à l’assurance dommage-ouvrage. Elle prend effet un an après la fin de construction (juste après la fin de la garantie de parfait achèvement) et se termine en même temps de que la garantie décennale. S’il y a des problèmes, elle assure le paiement des travaux avant que la garantie décennale ne soit enclenchée. En effet pour déclencher la décennale, il faut d’abord prouver que la responsabilité de l’entrepreneur est en jeu.

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21/08/2018
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