Tout savoir sur l’acquisition d’un bien immobilier à rénover, quels travaux, et pour quels prix ?

L’investissement d’une vie est bien souvent celui de votre logement. Mais trouver la perle rare est souvent l’affaire d’un temps conséquent. Quand enfin votre choix s’est porté sur l’habitation idéale, des travaux sont parfois nécessaires. Établissons dès lors un tour d’horizon des rénovations sur lesquelles se concentrer, les points travaux essentiels et le coût potentiel de ces opérations. Cela vous permettra de vous positionner plus certainement et rapidement sur une offre d’achat du bien immobilier.

 

Se renseigner sur l’état du bâti et faire estimer le volume des travaux à réaliser

 

L’estimation initiale du volume des travaux à réaliser dans l’appartement de vos rêves, est déjà une étape en elle-même. Le prix varie fortement en fonction de l’état original du logement que vous venez de visiter. Il est primordial de vous assurer qu’il n’est pas trop insalubre. Certaines rénovations à faire vous sauteront aux yeux lors de votre visite. A commencer par les opérations classiques de rénovation, que sont l’amélioration des systèmes d’eau et d’électricité. Pensez en effet à vous renseigner sur l’état du réseau électrique et d’eau de la surface habitable. Assurez-vous qu’aucun tuyau ne soit éclaté à cause du gel, d’un état correct de la tuyauterie, de l’absence de fuites d’eau et de l’absence de plomb. Dans le cas contraire, des travaux du réseau d’eau seront nécessaires. Un bon moyen de les détecter, est de cerner les points de moisissures possiblement présents dans le logement. Il peut y avoir des traces de moisissures sur les murs, dans la salle de bain ou sur les joints. Une source d’humidité anormale en peut être la cause. Sa détection est importante, sur un point de vue santé, l’humidité et les moisissures entraînant certaines maladies et menaçant les personnes fragiles, comme les jeunes enfants ou les personnes allergiques. 

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Si une fuite est responsable de ces moisissures, faites appel à un professionnel, il remettra aux normes votre réseau d’eau dans la cuisine, toilettes, salle de bains, pour un coût pouvant grimper à 700 ou 800€ HT le m2. Notez qu’un problème de moisissures peut aussi venir d’une mauvaise ventilation de la maison. La mise aux normes du réseau électrique dans toutes les pièces, en cas de non-conformité (mise à la terre, différentiel…) est plus clémente, avoisinant les 80 à 100 € HT le m2. Son importance n’en est pas moindre, une installation électrique défectueuse pouvant à tout moment engendrer des coupures de courant, des courts circuits, ou pire, des accidents domestiques comme des incendies. Vérifiez par exemple le bon fonctionnement des prises électriques murales, la conformité des fusibles pour prévenir les surintensités, la normalité du compteur et tableau électriques, et du disjoncteur général pour couper le courant. Si un problème advient à un de ces niveaux, vous devrez faire appel à un électricien professionnel.

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Se renseigner sur les prix des travaux qui varient fortement

 

Par ailleurs, les prix de vos travaux varient en fonction de leur complexité et de la surface à rénover. Une rénovation intégrale de la surface entraînera des coûts approximatifs de 1300 € HT le m2, tandis qu’une rénovation partielle, dans une pièce spécifique, avoisinera elle les 600 € HT au m2. Les prix sont en fait croissants à mesure que la rénovation est prioritaire : les fonctions vitales de la maison sont plus chères à entretenir et réparer que ses fonctions esthétiques.

La première vérification en termes de rénovation intermédiaire ou légère, est l’état des parois et revêtements muraux. Détectez les éventuelles fissures, lézardes, craquèlements ou décollements. L’état mural est ambivalent, il est autant important pour la santé du logement qu’au niveau esthétique. Il s’agit autant d’éviter l’usure et la dégradation des murs intérieurs, que d’y apporter une esthétique particulière. Lors de votre visite du bien immobilier qui vous intéresse, prêtez une attention particulière au type de dégradation des murs, ils peuvent s’effriter, être humide ou moisis en raison d’un dégât des eaux ; leur esthétique peuvent vous déplaire, en particulier si leur peinture est vieille et a jauni ou si le papier peint est décollé. Des fissures peuvent aussi endommager des murs, au même titre que les salpêtres et le farinage des peintures. A chaque mal son traitement, et à chaque traitement son prix. En cas de salpêtres, que vous pouvez identifier à vue de dépôts de sels minéraux sur les murs, il faut arrêter leur formation en enrayant l’humidité.

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Faire appel à un spécialiste pour envisager la meilleure solution pour chaque travaux

 

Faites appel à un spécialiste pour envisager la meilleure solution : du drainage à la peinture anti-humidité, les solutions sont diverses. Elles sont globalement plus coûteuses que les autres maux dont peuvent être victimes vos murs, comme les fissures. Ces dernières sont inévitables, surtout si un bâtiment est âgé. On distingue une fissure superficielle, qui lézarde l’enduit et une partie du mur, d’une fissure traversante, qui traverse le mur dans toute son épaisseur. La taille de la fissure déterminera son coût de réparation, si elle est de plus de deux millimètres il faudra faire appel à un spécialiste qui déterminera la nécessité ou non de travaux de remise en état plus sérieux. Les entailles moins profondes ne sont nullement menaçantes pour votre logement, mais il est probable que vous ne souhaitiez pas que les murs de votre séjour soient dénaturés par ces fissures. Elles se situent dans le plâtrage, les enduits, plaques ou carreaux de plâtre. Choisissez l’enduit de rebouchage adéquat : en poudre, ou prêts à emploi. Vous pouvez également sélectionner des mastics et résines pour des opérations plus délicates sur des murs extérieurs, sujets aux éléments. Choisissez bien un mastic acrylique si vous souhaitez par la suite le recouvrir de peinture. Une fois que vous vous êtes munis de vos outils adéquats pour réparer la fissure, regardez sur internet la procédure à suivre. La démarche n’est pas complexe, le faire soi-même c’est aussi économiser des coûts de réparations, puisque les types d’enduits et mastics varient de 3 à 20 €. Une fois les fissures rebouchées, en complément ou bien en replacement, peuvent être utilisés des revêtements muraux. Leur esthétique sera de votre ressort, mais voici quelques conseils pour choisir le revêtement qui vous convient.

Pour masquer l’état décrépit du mur des anciennes demeures, recouvrir un ancien revêtement mural ou décorer un mur esquinté, optez pour la fibre de verre ou le papier peint. Vous trouverez ces matériaux très facilement dans les magasins de bricolage, pour tous les goûts et toutes les échelles de prix. Ils ont l’avantage certain d’éviter l’apparition de nouveaux défauts muraux, en renforçant la protection de vos murs.

 

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Prêter une attention spécifique aux éléments moins évidents

 

Maintenant que vous vous êtes préservés de ces premiers écueils bien visibles dans votre futur bien immobilier, prêtez une attention spécifique aux éléments moins évidents. On retrouve en premier lieu tous le gros œuvre qui améliorerait votre confort, et qui est aux abonnés absents dans votre potentiel logement. Réfléchissez à la pose éventuelle d’une ou plusieurs cheminées, ou encore à un possible besoin de ravalement d’une façade en pierre. Ces rénovations impliquent évidemment des coûts supplémentaires plutôt onéreux. Si des cheminées sont déjà existantes, assurez-vous de leur bon fonctionnement et de leur propreté pour vous préserver d’un effondrement intérieur. Si vous envisagez l’achat d’une maison, n’hésitez pas à faire un tour d’inspection sérieux de l’extérieur. Un élément clé est la toiture, dont le mauvais état garantira des coûts en travaux importants. En effet le faîtage, la jointure entre les deux parties du toit, assure l’étanchéité et la solidité de la bâtisse. Si vous faites une inspection, cherchez les éventuelles traces de porosité, d’humidité ou de fuites, et testez la bonne fixation des tuiles et jointures. Tant que vous y êtes, jetez un coup d’œil aux gouttières : elles ne doivent pas fuir.

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Ne pas négliger l’isolation du logement

 

D’autres éléments qui pourraient vous coûter cher et auxquels on ne pense pas immédiatement, sont les combles et greniers. Une fuite d’eau, qui ruissèlerait sur les murs peut irréversiblement endommager la charpente. Cette dernière peut aussi être la cible de nuisibles et champignons comme la mérule. Si vous voyez des trous dans la sciure c’est peut-être que des visiteurs inopportuns s’y sont glissés, ce qui aura pour effet de dégrader sérieusement la charpente. Pour avoir réponse à toutes ces questions relatives à l’état de la façade, charpente ou toiture, référez vous en au propriétaire ou à l’agent immobilier : vous n’aurez évidemment pas le temps de vérifier par vous-même pendant votre visite.

L’isolation de la maison est primordiale et des défauts peuvent être présents. Un manque d’isolation entraînera des factures en chauffage plus élevées, et des pertes sèches en énergie. Si vous repérez des traces de condensation, des zones d’humidité ou moisissures entre certaines parois, soyez assurés qu’il s’agit de ponts thermiques : un défaut d’isolation. Des fenêtres insuffisamment épaisses peuvent aussi être à l’origine d’infiltration d’air qui auront des répercussions sur votre facture de chauffage. Sur ce plan vous pouvez très certainement profiter d’aides étatiques à la rénovation énergétique. Une partie de ces coûts peut en effet être pris en charge si les travaux participent à une réduction de la pollution émise par votre logement. Vous pouvez consulter toutes les offres disponibles et vérifier votre éligibilité sur le site du gouvernement.

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Mettre l'accent sur la rénovation thermique et énergétique

 

La rénovation thermique et énergétique est en effet l’objet d’un plan de relance du gouvernement depuis septembre 2020. Dans ce cadre, un changement du système de chauffage pourrait vous concerner. Élément central de votre futur logement, assurez-vous de son bon fonctionnement, ou il vous faudra en changer. Si le chauffage en question vieillit, il est peut-être judicieux d’envisager d’opter pour un système plus performant et économique. Vous pouvez vous diriger vers un chauffage électrique, particulièrement économique s’il s’accompagne d’un pilotage intelligent, qui s’adapte à vos besoins, et peut même connecter les radiateurs entre eux. Il s’agit d’un investissement de minimum 350 € HT par radiateur, mais qui peut être amorti par les économies d’énergie que vous réaliserez. Dans le même ton, la climatisation réversible vous rafraîchira l’été et vous réchauffera l’hiver, de manière économique. Un choix plus classique reste celui d’une chaudière à gaz ou fioul. Le modèle classique vous coûtera un minimum de 2500 €HT, et un modèle plus économique à condensation sera parfois plus cher. Une pompe à chaleur, elle, sera plus écologique, mais plus chère à l’achat : prévoyez un montant avoisinant les 10 000 €HT. Si vous ne pouvez vous décider lequel des deux choisir, optez pour l’indécision avec une chaudière hybride. Chaudière à gaz ou fioul à condensation, alliée d’une pompe à chaleur, vous coûtera alors un minimum de 10 000€HT.

 

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Penser à l’auto-construction pour gagner au change financier.

Pour finir, vous pouvez envisager d’autres travaux d’importance moindre et sur un plan plus esthétique. L’auto-construction pourra ici largement s’imposer pour y gagner au change financier. La peinture fait partie de ce domaine. Activité certes chronophage, vous trouverez cependant tout le matériel pour peindre vous-même vos pièces dans les magasins de bricolage, le tout pour une gamme de prix divers. De même pour des cloisons extérieures, entretien de jardin, électroménager et réparations diverses, qui peuvent être sans problèmes de votre responsabilité, et donc adaptés à votre budget.

Le temps imparti au cours des quelques minutes de visite de votre futur lieu de vie, est bien évidemment insuffisant pour être certain du montant exact des travaux qui seront nécessaires. Néanmoins avec cette liste exhaustive des principaux points de chantier que vous devez entreprendre, vous pouvez vous faire une idée des investissements à venir, en prévoyant une marge budgétaire à la hausse à partir de vos estimations.

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