Se lancer dans un projet de construction est un processus qui demande de se poser les bonnes questions pour prendre les bonnes décisions et elles sont nombreuses ! 

Voici une liste de questionnements et d’outils qui peuvent vous aider à ne pas vous tromper dans votre projet de vie :

1 – La recherche

Pléthore de portails immobilier existent aujourd’hui et la recherche peut être longue.

Pour gagner du temps on vous conseille d’utiliser Ligloo, ce site répertorie chaque jour les annonces présentes sur tous les portails, moteur de recherche précis et paramétrage d’alerte tout y est !

Sinon un classique Leboncoin ou Seloger vous donnera accès à 85% des annonces disponibles.

 

 

Les terrains se faisant de plus en plus rare, les terrains n’ont parfois pas une approche plus traditionnelle peut être concluante. Décrivez votre projet par téléphone ou par un mail que vous diffusez aux agences immobilières de votre localité, elles seront ravies de connaître votre projet et de vous enregistrer dans leur base pour que vous receviez en exclusivité les terrains à vendre. 

Si vous avez du temps, du porte à porte pour dénicher des terrains peut également fonctionner, les propriétaires de grands terrains peuvent être intéressés pour vous en céder une partie. On appelle ça une division parcellaire, votre notaire pourra vous aider dans ces démarches et il vous faudra réaliser une déclaration préalable de travaux.

2 – L’analyse du terrain

Ok, vous pensez avoir trouvé la pépite mais comment le vérifier ? 

Observez les maisons autour de ce terrain, si elles sont strictement traditionnelles et récentes, il y a de fortes chances que l’urbanisme vous impose le même style pour la cohérence architecturale de ce quartier, si la maison voisine dispose d’une toiture plate, c’est un bon point pour la liberté architecturale de votre projet.

Explorez le zonage de ce terrain et lisez le PLU (même dans les grandes lignes) associé à ce plan de zonage. Sur le site de la mairie ou de la communauté de commune, vous trouverez ce plan de zonage (attention à bien prendre la dernière version, les PLU évolue régulièrement), retrouvez le terrain en question et repérez le numéro de zonage, il vous sera utile pour vous rendre sur les contraintes spécifiques au zonage dans le PLU. Quelques informations vous permettront de déterminer si votre projet de construction pourra être accepté ou non. Pour cela recherchez les limites de propriété (la distance à laquelle vous pouvez construire depuis vos voisins, le COS ou POS (coefficient d’occupation des sols), c’est un ratio qui permet de calculer la surface de construction (hors étage) à partir de la surface du terrain. Certains COS restrictif peuvent vous imposer une maison de 100 m2 ce qui peut être un frein pour la maison de vos rêves. 

Gardez en tête également que la construction d’une maison passive vous permettra d’obtenir un bonus de constructibilité de 20% pour un logement.

Le PLU impose-t’il une pente de toit ? 30-40%, les toitures plates sont-elles autorisées ? Quelle est la hauteur maximale autorisée, cela vous donnera une indication du nombre d’étages que vous pourrez créer. 

Quelle hauteur de clôture sera autorisée, si vous voulez vous isoler de vos voisins et qu’on vous impose une clôture de 1,2 mètres, vous ne vous y retrouverez pas. Vous vous voyez déjà siroter un Mojito au bord de votre piscine ? Vérifiez si elles sont bien autorisées. 

Si vous n’y arrivez pas ou si c’est trop complexe, allez voir votre mairie, il y a des permanences pour vous recevoir, c’est un service public, ils sont là pour ça ! Demandez-leur s’il y a des projets autour de ce terrain et qui pourraient faire baisser sa valeur, vis-à-vis avec un immeuble de logements, déchetterie, un encore un aéroport. A minima un petit coup de téléphone pourrait vous faire marche arrière. 

Un terrain viabilisé vous coûtera plus cher à l’achat mais vous aurez ça en moins à gérer. Si il n’est pas viabilisé, le coût dépend de la distance des réseaux auxquels vous raccorder. On donne généralement une enveloppe entre 5 000 et 20 000€ selon cette distance pour vous raccorder au réseau d’assainissement si disponible, au réseau d’eau potable, au réseau d’eaux pluviales, au réseau EDF ou Gaz si vous souhaitez équiper votre maison, au réseau téléphonique et fibre optique si vous êtes chanceux. Orange vous propose de tester votre éligibilité et de rester informé de l’arrivée de la fibre.

Quel est l’état du sol, plus tard dans votre projet, la Banque ou le constructeur vous demandera une étude de sol qui vous coûtera en moyenne 2 000€, mais pour éviter de les débourser avant de vous engager, allez discuter avec vos voisins pour connaître le type de fondations qu’ils ont du faire. 

Comment votre terrain est-il exposé ? Si vous n’êtes un pro de l’orientation, faites un tour sur Bien ici , cherchez votre terrain sur leur map et cliquez en bas à gauche sur le cadran solaire, vous verrez l’orientation et l’ombre créée par les bâtiments voisins sur votre terrain.

3 – Comment le négocier ? 

Dans toute négociation, le prix est un élément mais il ne fait pas tout, ce terrain est-il exploitable simplement pour y construire votre maison ? Y’a-t-il du gravier ou du béton déjà présent et qui pourrait compliquer le terrassement, est-il en pente, ce qui pourrait avoir un impact fort sur les fondations, y’a-t-il des arbres ou un bâtiment existant à l’endroit où vous voulez construire. 

Quels sont les risques industriels autour de ce terrain, les risques sismiques ? Pour cela allez faire un tour sur Géorisques.

Creusez le sujet pour trouver le ou les éléments que vous pouvez dépasser et qui permettront de négocier le terrain à la baisse, si la discussion autour du prix est fermée alors rajouter des clauses sur le compromis pour vous sécuriser et vous retirer à tout moment si vous découvrez des surprises ou des surcoûts. Ainsi vous démontrez au vendeur que votre démarche est sérieuse et que vous souhaitez aller au bout de la vente. Si vous êtes plusieurs acquéreurs potentiels à faire une offre, le vendeur préférera parier sur vous. 

Combien pourrait se vendre votre terrain une fois la maison construite ? Faites une simulation à partir de l’adresse de votre terrain en décrivant le projet de maison que vous souhaitez faire construire, vous verrez la valeur estimative de votre futur bien sur la base de données réelles, mettez une alerte pour suivre l’évolution de la valeur dans le temps. Pour ce faire, nous vous conseillons le site MeilleursAgents.

 

Pour voir le montant de transaction de vos voisins, l’état à dévoilé une carte pour donner plus de transparence sur les transactions immobilières sur Etalab

Trouvez un bon notaire et si possible différent de celui du vendeur, questionnez-le sur les clauses à rajouter et demandez-lui un avis sur l’acquisition. Vous êtes son client et c’est son quotidien, il sera de bon conseil. 

4 – Les délais et grandes étapes pour démarrer

1: Concevoir votre maison, qui de mieux qu’un architecte pour ça ? Obtenez des conseils et devis gratuitement pour concevoir une maison qui vous ressemble, une maison bien conçues sera plus agréable à vivre, plus performantes, évolutive et vous vous y retrouverez à la revente. Comptez deux mois pour concevoir votre projet et le déposer en mairie qui devra vous donner une réponse dans les deux mois une fois le dossier complet. 

2: Obtenez votre permis de construire et purger les délais, 3 mois de retrait administratif et 2 mois de recours de tiers durant lequel vous devrez afficher votre panneau :

Panneau de permis de construire pour une extension de maison

3: Durant cette phase d’attente, faites réaliser votre étude de sol, obtenez les devis d’artisans pour boucler votre budget, aller voir votre banque mais profitez en pour faire jouer la concurrence sans perdre de temps avec un courtier.

 

Pour aller plus loin dans la phase travaux, découvrez notre article sur Comment sécuriser vos travaux.