Posséder des combles peut être une belle opportunité de les exploiter, dégageant ainsi de l’espace de vie, pour en faire une pièce de vie supplémentaire. Calculer la surface habitable n’est cependant pas une tâche simple, on vous explique.
Pour commencer, nous allons vous aider à déterminer si vos combles sont exploitables. En effet, vos combles peuvent être des combles perdus, c’est-à-dire inexploitables, ou bien aménageables. Les combles aménageables, également appelés combles habitables ou accessibles, peuvent devenir des lieux de vie, des surfaces non négligeables à mettre en valeur. Pour en faire une pièce à part entière de votre maison, vos combles doivent atteindre une hauteur sous la charpente supérieure à 1,80 mètre, avoir une pente du toit supérieure à 30% et posséder une largeur de plus de 60 centimètres sous la tuile de faîtage. Au contraire, les combles perdus, ou combles non aménageables, sont facilement reconnaissables. L’espace sous la toiture est difficile d’accès, parfois semé de poutres attenantes au toit, la hauteur sous plafond est trop petite et désagréable pour s’y tenir debout, ou encore le bois de la charpente y est mal disposé. Les combles aménageables sont susceptibles de devenir des pièces agréables à vivre, une chambre, une salle de jeu ou de travail. Mais les combles sont la partie de la maison la plus propice aux déperditions thermiques, ce qui fait de l’isolation des combles une priorité, surtout si vous disposez de combles aménageables.
Les combles et la toiture peuvent être responsable de 30% des déperditions thermiques. Puisque la chaleur monte, l’isolation des combles est dès lors une priorité absolue dans l’entreprise de rénovation isolatrice, d’autant plus qu’elle est l’opération la plus rentable. Au prix moyen de 53€ le mètre carré, lié aux capacités isolatrices de ces travaux, il faut environ 5 ans pour rentabiliser ces travaux. Il s’agit donc d’une rentabilité à court terme, qui s’ajoute aux économies non négligeables de 30% sur votre facture d’énergie. Si vous souhaitez aménager vos combles en espace habitable, vous devez opter pour une isolation directement sous les pans intérieur de la toiture, de façon à ne pas encombrer l’espace disponible. L’isolant est appliqué en rouleaux ou en plaques. Au contraire si vous disposez de combles perdus, il est peut-être plus judicieux de choisir pour un isolant disposé en vrac, sous forme de flocons, pour optimiser l’isolation de l’espace que vous n’utiliserez de toute façon pas. L’isolant est essentiel évidemment, et pour les combles vous aurez besoin de 30 à 40 centimètres d’épaisseur selon le matériau choisi. Une fois fixés sur le potentiel de vos combles, vous savez désormais si vous pouvez les aménager, mais déterminez aussi à l’avance à quel emploi vous les destinez. Il faut prendre en compte l’espace et la hauteur disponibles, la possibilité de créer des ouvertures ou pas, avec des fenêtres qui permettront un puit de lumière, vérifier que le plancher des combles est assez solide pour poser un revêtement de sol comme un parquet…
Il est maintenant temps de s’attaquer au calcul de la surface exploitable de vos combles. Premièrement il est essentiel de connaître la surface exploitable qu’il existe sous vos combles, afin de pouvoir calculer la surface de plancher. La surface de plancher d’urbanisme de la construction correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. La surface de plancher se calcule différemment entre la maison et l’immeuble collectif dans les déductions à réaliser. Le calcul de la surface de plancher est nécessaire et obligatoire pour déterminer le type d’autorisation d’urbanisme exigé pour votre projet. En effet, au-delà d’une certaine surface de plancher, il est nécessaire de recourir à l’architecte. Par exemple, quand vous déposez un permis de construire pour agrandir une construction existante, vous êtes obligé de recourir à un architecte si la surface de plancher après travaux dépasse 150 mètres carré. Plus globalement, tous les travaux qui nécessiteront un permis de construire seront propices à l’aide précieuse d’un architecte. Pour être certain d’être bien guidé dans votre choix d’architecte, faites appel à Archionline. Archionline s’occupera pour vous de choisir le meilleur architecte de l’Ordre des architectes, qui convient à votre projet, à votre budget et à vos attentes. En présentant votre projet sur Archionline vous vous assurez d’un coup d’avance sur votre projet, en anticipant les prix, les délais et les étapes des travaux qui vous attendent.
Revenons à la surface de plancher, et penchons-nous sur son calcul. La surface de plancher s’obtient en additionnant les surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. À ce chiffre, on retranche les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, les vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs), les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m, les surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres), les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, combles avec encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges), et enfin l’épaisseur des matériaux isolants. Cette surface de plancher est un outil qui va servir principalement, comme nous le mentionnions, à déterminer le type d’autorisation d’urbanisme exigé par votre projet. C’est un outil relativement récent, qui date du 1er mars 2012 et qui a remplacé les outils de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON). Cependant la surface de plancher est bien distincte de la surface habitable.
Estimez votre projet
La surface habitable va vous être très utile pour déterminer la partie exploitable de vos combles, et la somme de toutes les surfaces habitables forme le volume habitable. Plus ce volume est grand plus votre intérieur a de la valeur. Le principe de la surface habitable est assez similaire à celui de la surface de plancher, cette surface introduit cependant la notion d’habitabilité. Cette dernière implique de fait des critères spécifiques pour qu’une surface soit qualifiée d’habitable. Elle doit faire partie du volume chauffé, avoir une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 mètres et ne pas être enterrée. De même, certaines surfaces sont exclues du calcul de la surface habitable totale : les garages, vérandas, celliers, séchoirs et les combles non aménagées. Le calcul de la superficie habitable totale est un impératif dans le cadre de la loi Carrez, qui oblige le vendeur à faire figurer dans le compromis de vente la superficie du lot à vendre.
Cette loi consiste à mesurer la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. Elle ne concerne pas les ventes de maisons individuelles, ni les caves et parking. Le prix de vente étant basé sur la superficie habitable, vous saisissez mieux l’importance de son calcul, ainsi que celui de vos combles pour déterminer avec netteté ce que vous vendez et combien vous pourrez en demander. La loi Carrez concerne toutes les ventes immobilières dès que le bien se situe en copropriété et que sa surface est de 8 mètres carré minimum. En effet, les maisons individuelles n’y sont pas soumises, car une législation propre les concerne. En revanche les appartements, locaux -commerciaux ou professionnels- et maisons en copropriété sont bien du ressort de la loi Carrez. Pour ces types de bien, le document officialisant la superficie privative Carrez sera nécessaire et obligatoire pour les promesses unilatérales de vente ou d’achat, les compromis de vente, les contrats de location-accession et de location-vente et pour les ventes en viager.
Estimez votre projet
Ce document peut certes être délivré par un tiers professionnel, mais pour le calcul de la superficie privative loi Carrez, vous pouvez vous-même vous occuper des mesures si vous en avez le temps et l’envie. Comme nous le disions, vous pouvez aussi passer par un professionnel, souvent un géomètre professionnel, qui bénéficie d’une expérience vous préservant des erreurs de calcul qui pourraient vous être préjudiciables. En effet, un certificat Loi Carrez est composé de divers éléments précis : le résultat des mesures, le détail des surfaces mesurées, les outils de mesure utilisés et les conditions particulières d’exécution. Pour calculer vous-même par exemple la superficie habitable de vos combles, commencez par délimiter au sol l’ensemble de l’espace dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. L’espace ainsi délimité, multipliez la largeur par la longueur. Dès lors, vos combles doivent être déclarés comme surface habitable. Cette surface sera comprise dans le calcul de la taxe foncière mais cela vous permettra d’assurer l’espace auprès de votre assureur, de quoi éviter toute mauvaise surprise quant à l’indemnisation en cas de sinistre.