Faire des travaux de rénovation ou construire un bien immobilier dans une zone protégée demande un certain nombre de démarches. Mieux vaut connaitre les règles à suivre avant de vous lancer dans des travaux car le non-respect des règles peut entrainer notamment comme sanction la démolition pure et simple des travaux effectués sans accord. Bien souvent, si vous passez par un architecte, il saura être vigilent sur ces règles. Néanmoins, un petit rappel s’impose.

Qu’est-ce qu’une zone protégée ou un site classé ?

 

Les terrains dits « inscrits », « classés » ou « protégés » représentent 4 % de la surface nationale. Il est donc important de bien vous renseigner avant de faire construire ou même dès l’achat de votre terrain.

De quoi s’agit-il ?

Un site classé se définit comme un site à caractère historique, artistique, scientifique, légendaire, pittoresque. Ce site doit rester en bon état de conservation et ce, dans l’intérêt de tous. On insistera donc sur la préservation de ce site classé et on va lui éviter toute atteinte grave.

Que dit la loi ?

Les textes gouvernementaux ont donc tracé les grandes lignes visant à cette protection pour tous ceux qui souhaitent faire construire ou apporter des modifications aux abords de ces sites, notamment sur le site du Ministère de la Culture, il est rappelé que :

« Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti (cour ou jardin par exemple), protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable nécessitant l’accord de l’architecte des bâtiments de France.

Actuellement sur les 400 000 avis rendus annuellement par les architectes des Bâtiments de France (ABF), plus de la moitié, concernent les abords de monuments historiques » (source : culture.gouv.fr).

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Le rôle de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF)

Le texte législatif du Ministère de la Culture précise également l’importance de la consultation de l’Architecte des Bâtiments de France et stipule par ailleurs :

« Dans les périmètres délimités des abords, tous les travaux sur les immeubles protégés au titre des abords sont soumis à l’accord de l’ABF.

À défaut de périmètre délimité, seuls les travaux sur les immeubles situés dans le champ de visibilité d’un monument historique à moins de 500 mètres de celui-ci sont soumis à l’accord de l’ABF.

L’ABF s’assure que les travaux ne portent pas atteinte au monument historique ou aux abords du monument historique. Il s’assure également du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, de la qualité des constructions et de leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. »

La loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 harmonise procédures et délais d’autorisation

Pour un projet de travaux, il faut déposer un dossier dans la mairie concernée pour demander une autorisation. Tenez compte ensuite des délais, car vous ne pourrez commencer des travaux avant d’avoir obtenu l’accord et les délais d’instruction de dossiers sont variables selon le type de demande.

Comptez 2 mois pour des déclarations préalables de travaux et 3 mois pour des permis de construire (maison individuelle) ou un permis de démolir.

Les autres types de permis de construire peuvent prendre jusqu’à 4 mois ainsi que des permis d’aménager.

L’Architecte des Bâtiments de France dispose, pour donner son accord sur une déclaration préalable de travaux d’un délai d’un mois, et sur un permis d’un délai de 2 mois.

Comme ces démarches administratives sont obligatoires, vous devrez donc tenir compte du facteur « temps » pour l’organisation du chantier de travaux. Dans tous les cas, vous pourrez vous faire aider pour ces démarches par l’architecte qui s’occupera du suivi de vos travaux.  

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Vous avez un projet de construction : comment savoir si votre terrain est sur une zone protégée ?

 

Vous avez eu un véritable coup de cœur sur un terrain et souhaitez y faire construire votre future maison ? Comment savoir si ce terrain est sur une zone protégée ?

Dans trois cas, la construction d’une maison neuve sera réglementée en tenant compte de la position géographique du terrain (environnement paysager, urbain, architectural). Ce sont des zones qui ne sont pas visibles sur un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et il est important de connaitre ces 3 types de secteurs :

Cas du site inscrit, site classé

En France, on recense 2 700 sites « classés » et 4 000 sites « inscrits » sur tout le territoire. Le « site classé » correspond à un secteur très protégé pour son intérêt (qu’il soit culturel, artistique ou historique). Sur un site classé, il faut savoir que les règles d’urbanisme sont particulièrement strictes.

Quant au site inscrit, il faudra savoir s’inscrire dans une certaine cohérence architecturale lors de nouvelles constructions aux abords et donc se plier également à des règles sévères.

Cas des abords d’un monument historique

Le périmètre de protection va servir à protéger la cohérence architecturale d’un monument historique et s’établit dans un rayon de 500 mètres autour du bâtiment concerné. Lorsque l’on parle de monument historique, il ne s’agit pas obligatoirement d’un lieu évident comme une église, un château, un monument culturel, cela peut-être moins évident à première vue comme un calvaire, une fontaine…

Cas d’un site du patrimoine remarquable

Ces sites du patrimoine remarquable sont au nombre de 800 sur tout le territoire national. Ce sont des zones d’intérêt public qui ont soit un intérêt artistique ou paysager, soit un caractère patrimonial remarquable d’un point de vue architectural, archéologique ou historique.

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Travaux ou construction en zone protégée : quel rôle pour l’ABF ?

 

L’autorisation de l’Architecte des Bâtiments de France est obligatoire avant un projet de construction ou de travaux sur une de ces zones et tant que vous n’avez pas obtenu l’accord de l’ABF, vous ne pouvez commencer les travaux.

Les 3 avis pouvant être donnés par l’Architecte des Bâtiments de France

Il existe 3 sortes de retour de l’ABF :

  • Il donne un avis simple et le Maire peut suivre ou pas (le plus souvent les Maires valident l’avis de l’ABF) ;
  • Il donne un avis conforme et le Maire est tenu de suivre, ce qui signifie qu’un avis négatif de l’ABF signifie que le Maire ne peut donner le permis de construire ;
  • Il donne un avis consultatif : c’est le cas s’il n’est ni question d’un site inscrit ni d’un site classé mais que le Maire a néanmoins besoin de consulter l’Architecte des Bâtiments de France pour avoir un avis sur un projet particulier.

Les avis peuvent aller de 3 mois (durée moyenne) et jusqu’à 5 à 8 mois. Le délai de 8 mois est plus rare mais peut s’avérer nécessaire pour une construction sur un site classé lorsque l’architecte des Bâtiments de France donne un avis et renvoie le dossier pour demande l’autorisation du ministre de l’Environnement.

Que faire si l’avis demandé à l’ABF se solde par un refus ?

Si votre demande de permis de construire est refusée, vous pouvez solliciter un recours auprès du Préfet de votre région. Vous avez 2 mois après réception de l’avis de l’ABF pour déposer ce recours par lettre recommandée avec AR.

Le Préfet, après consultation de la Commission Régionale du Patrimoine et de l’Architecture peut infirmer ou confirmer la décision de l’ABF. Dans le premier cas, c’est au Maire de rendre ensuite sa décision sous 1 mois de délai. Dans le deuxième cas, si le rejet de la demande est confirmé par le Préfet, il vaut mieux abandonner le projet.

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Quelles sont les sanctions si vous construisez sans autorisation ?

 

Inutile de préciser que les conséquences sont lourdes pour ceux qui vont décider de faire les travaux sans avis de l’ABF ou malgré un avis négatif reçu de l’ABF.

  • Vous n’aurez pas de certificat de conformité pour votre maison ;
  • Les sanctions pénales vont jusqu’à 6 000 euros/m² bâti et 6 mois de prison pour le contrevenant ;
  • Enfin, toute pierre posée sur ce projet sera soumise à démolition et ces travaux seront à la charge du propriétaire contrevenant.
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Travaux ou construction en zone protégée : ce qu’il faut retenir

 

Avant de commencer des travaux et même, si possible, avant de choisir un terrain à l’achat, il vaut mieux s’informer des règles d’urbanisme qui régissent le secteur.

Outre les notions de cohésion esthétique et architecturale (exemple : toit en ardoise, couleur d’un enduit…), d’autres règles souvent méconnues peuvent être applicables et avoir un impact sur notamment votre budget (exemple : positionnement de la maison sur le terrain, hauteur de plafond, format de la maison, forme des fenêtres, choix de volets pour un système de domotique, etc.).

Le mieux est donc de consulter un expert auprès de la mairie car la consultation du PLU seule n’est pas suffisante.

Sachez aussi que la construction en zone protégée peut s’avérer plus complexe et plus longue, avec parfois des coûts supplémentaires. Cependant, certains n’hésitent pas à franchir le pas, dès lors qu’ils souhaitent vivre dans un milieu exceptionnel et valorisant.

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