Revenus fonciers : quels travaux puis-je déduire ?

Revenus fonciers : principe et législation

Principe

Les revenus fonciers sont issus le plus souvent de la location d’un bien immobilier. Il pourra s’agir d’un bien appartenant au foyer fiscal (l’un des époux ou les deux, le partenaire). Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement) vous pourrez, si vous y faites effectuer certains types de travaux, les déduire des revenus fonciers. Pour savoir quels sont les déductions possibles, il est important de se référer aux textes de loi.

Législation

Le Code Général des impôts fait état notamment des travaux déduits des revenus fonciers et stipule que ces travaux doivent concerner soit :
• l’acquisition ou la conservation du revenu foncier ;
• les dépenses que les propriétaires aura effectivement payées.

Ces deux possibilités comprennent différentes catégories de travaux à déduire. Toujours selon le Code Général des impôts (articles 29 et 31), il s’agirait :
• des travaux de réparation et/ou travaux d’entretien du bien ;
• des travaux d’amélioration visant à un meilleur confort ou à des fonctionnalités du logement plus adaptées.

Conditions

Plus précisément, cette règle va s’appliquer s’il est question d’une location nue et si cette location est à usage d’habitation. Il faut aussi avoir opté pour le régime réel des revenus fonciers ou en relever de droit. Pour en relever de plein droit, il faut justifier de 15 000 euros de revenus fonciers hors charges par an. Si tel est le cas, il vous suffit d’inclure dans vos frais et charges les travaux déductibles qui ont été payé pendant l’année d’imposition (travaux de réparation, d’entretien ou travaux d’amélioration du bien immobilier).

Quels types de travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Comme le stipule le CGI, les travaux de réparation et/ou d’entretien ainsi que les travaux d’amélioration du bien visé sont concernés et donc déductibles des revenus fonciers. Voyons en détails de quoi il s’agit.

Les travaux de réparation et d’entretien à la loupe

Ce sont les travaux de réparation ou d’entretien qui sont indispensables pour le maintien en bon état ou la remise en bon état du bien immobilier loué.

Ces travaux sont destinés à permettre au locataire un usage normal du bien. Ce ne sont donc pas les travaux qui peuvent toucher à la consistance du bien, son agencement ni même son équipement initial.

Ce sont les dépenses qui ne sont pas du ressort du locataire, mais du seul propriétaire. En effet, le locataire est tenu pour sa part, de faire certaines dépenses d’entretien courant mais ce type de frais n’entre pas dans les charges du propriétaire et ne seront pas déductibles des loyers. Le cas est semblable en ce qui concerne certaines des charges de copropriété qui n’entrent pas non plus dans les charges déductibles des loyers d’un propriétaire.

En clair, les charges que le propriétaire pourra déduire des revenus fonciers vont concerner les travaux intérieurs du bien immobilier loué, si lesdits travaux ont été réalisés l’année précédente et concernent :

• les factures d’entretien courant, les frais de réparation. Par exemple, cela peut englober des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage), l’ajout d’un chauffe-eau, l’installation de la ventilation, la pose d’une climatisation, le ravalement d’une façade, les dépenses consécutives à des diagnostics techniques (exemple : DPE, diagnostic termites…) ;

• les factures de traitement de la charpente (ou toute structure en bois) lorsqu’il y a présence de nuisibles (traitement contre les termites par exemple) ;

• les factures provenant du locataire dans le cas où celui-ci a avancé certains frais de travaux d’entretien ou de réparation qui incombaient normalement au propriétaire.

Zoom sur les dépenses d’amélioration de l’habitat

Le deuxième cas regroupe les travaux ayant trait à l’amélioration de l’habitat. Cela exclut les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement, lesquels ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Prévoir de faire une extension de maison ne fait donc pas partie des travaux que vous pourrez déduire sur votre déclaration fiscale.

Les dépenses d’amélioration apportent plus de confort au bien immobilier par l’apport d’un équipement nouveau par exemple. Ce type de travaux ne modifie cependant pas la structure de l’immeuble loué.

Le propriétaire peut installer un équipement ou remplacer un ancien équipement de sorte que le nouveau soit plus adapté aux conditions de vie modernes. C’est le cas s’il décide, par exemple, de changer un équipement de chauffage, s’il fait installer une nouvelle salle de bain ou une cuisine plus fonctionnelle, l’agrandissement des fenêtres, la pose de persiennes, l’aération d’une pièce d’eau… . Dans une maison, cela peut concerner une installation de tout-à-l’égout, etc.

A savoir : lorsqu’il s’agit d’un local uniquement à usage commercial ou professionnel, les travaux d’amélioration de ce local ne rentrent pas dans la catégorie des travaux déductibles des revenus fonciers. La seule exception concerne les travaux d’amélioration en vue d’un meilleur accès des personnes handicapées au local commercial ou lorsque les travaux apportent une amélioration au local en le protégeant de l’amiante.

Lorsque l’on prévoit des travaux pour améliorer un logement, cela peut vite chiffrer, mais la plupart de ces travaux – sauf agrandissement ou extension – seront déductibles des revenus fonciers. Par exemple, faire enlever une cloison ou en ajouter une pour séparer les espaces et créer des pièces peut permettre une amélioration et donner plus de confort. Les améliorations peuvent concerner le gros œuvre ou le second œuvre, notamment :

• gros œuvre : amélioration de l’aspect de la toiture, rénovation du toit par la pose de nouveaux matériaux de couverture, travaux d’amélioration sur les fondations d’une maison, reconstruction sur le bâti pour permettre une amélioration de l’aspect général d’une maison …

• second œuvre : remise aux normes de l’électricité, reprise de la plomberie sur tout le logement…

Enfin, si les travaux de finition sont souvent moins conséquents et moins chers, on ne doit pas les oublier pour autant, car cumulés à d’autres travaux, ils peuvent faire grimper la facture. Ce type de travaux d’amélioration est également déductible des revenus fonciers. Il s’agit, à titre d’exemple, de travaux de peinture pour améliorer l’aspect des murs, la pose d’un nouveau papier peint, l’ajout d’un mur végétalisé dans une pièce à vivre, etc.

Quels charges déductibles pour les travaux de copropriété ?

Certains travaux de copropriété sont déductibles, d’autres pas. Tout va dépendre de la situation, à savoir :

• lorsqu’il s’agit de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitat, la déduction est possible uniquement pour les biens immobiliers à usage d’habitation ;

• en revanche, pas de déduction pour les travaux d’amélioration dès lors qu’ils concernent un bien immobilier à usage professionnel ou commercial à quelques rares exceptions près.

• pas de déduction des charges sur les revenus fonciers dans le cas de travaux de construction/reconstruction/démolition et dans celui des travaux d’agrandissement/extension pour les parties communes comme c’est le cas aussi pour les parties privatives.

Pour en savoir plus sur la liste des travaux déductibles des revenus fonciers

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques, ou BOFIP, publie une liste détaillée pour chacune de ces deux catégories – travaux de réparation et/ou d’entretien et travaux d’amélioration de l’habitat – de tous les travaux qui seront déductibles de vos revenus fonciers.
Le BOFIP présente également des exemples de travaux qui n’entrent pas dans le cadre de l’abattement fiscal.

La liste est consultable sur le site gouvernemental : bofip.impots.gouv.fr

Déduction des travaux et abattement sur les revenus fonciers : comment procéder ?

Tout d’abord, il faut tenir compte du régime fiscal qui peut être de deux types pour le bailleur. Soit il relève du régime micro-foncier, soit du régime réel.

Les déductions de charges consécutives aux travaux intérieurs vont dépendre du régime qui s’applique au propriétaire bailleur.

Les abattements tiennent également compte du bien loué. La location nue (ou location non meublée), doit répondre à plusieurs impératifs.

Cas du régime micro-foncier

Vous avez fait des travaux pour améliorer le confort thermique ou vous avez fait d’autres travaux qui entrent dans le cadre des déductions fiscales comme stipulé au Code Général des Impôts ? Ils ne sont pas pris en compte tels quels mais l’administration fiscale applique sur l’ensemble des revenus fonciers un abattement de 30 %. De votre côté, vous n’avez qu’à inscrire le montant des travaux en utilisant le formulaire 2042. L’abattement se fera ensuite automatiquement.

Cas du régime réel

Si vous relevez du régime réel, vous allez utiliser le formulaire 2044 pour déclarer l’ensemble de vos charges déductibles. Ensuite, vous devez déduire vos charges de vos revenus fonciers et reporter le montant de la soustraction sur le formulaire 2042. C’est ce dernier formulaire qui sera pris en compte et le montant qui y est reporté, comme base d’imposition.

A retenir : certains justificatifs peuvent vous être demandés, non seulement, l’année de la déclaration fiscale, mais bien plus tard aussi. Il est donc très important de toujours conserver soigneusement devis et factures de travaux et ce, pour une durée de dix ans.

Cas des travaux de copropriété

Des travaux qui ont été menés dans les parties communes, s’agissant d’un bien immobilier en copropriété, pourront être déduits des revenus fonciers. Cependant, ces travaux doivent correspondre à ceux qui sont prévus dans les parties privatives comme nous l’avons vu plus haut. Pour déduire les charges des revenus fonciers, il faut suivre une procédure particulière pour les travaux de copropriété.

Notamment, vous devez reporter les charges en question sur la déclaration des revenus fonciers – formulaire 2044 – aux lignes 229 et 230. Ces lignes correspondent aux provisions pour charges dans le cas d’une copropriété. La ligne 229 correspond aux charges déductibles de l’année N, tandis que la ligne 230 correspond aux charges non-déductibles de l’année N-1.

Cas des autres types de charges déductibles

Déduire des travaux des revenus fonciers peut faire baisser le montant imposable, mais d’autres charges locatives peuvent réduire aussi la charge imposable. C’est le cas notamment :

• des frais d’administration et de gestion de l’immeuble (voir ligne 221) : il peut s’agir par exemple des frais de gardiennage ; des frais de procédure en cas d’un litige avec un locataire ou une entreprise ayant effectué des travaux ; des honoraires, commissions ou rémunérations versées (exemple : cas d’une gestion locative…)…
• des autres frais de gestion qui sont déductibles pour un montant minimum de 20 euros (voir ligne 222) : enregistrement des baux, actes de location, achat de matériel de gestion, etc.
• des primes d’assurance concernant la mise en location du bien (voir ligne 223) ;
• des charges récupérables, lorsqu’elles n’ont pas été récupérées au moment du départ d’un locataire (voir ligne 225) ;
• les impôts locaux (voir ligne 227) comme la taxe foncière ;
• les charges de copropriétés (voir ligne 229) : les charges déductibles qui ont été avancées au Syndic lors de la prise en charge des dépenses courantes, par exemple.
• les intérêts d’emprunt (voir ligne 250) : c’est le cas lorsque le propriétaire a fait l’acquisition de son bien immobilier au moyen d’un crédit.
• la CSG peut être déduite à hauteur de 6,8 % des revenus fonciers. Elle est alors déductible de la base imposable.

De nombreux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien immobilier loué peuvent être déductibles des revenus fonciers. Cela permet de faire la plupart des travaux destinés à rendre un logement plus attractif pour un locataire et de rentabiliser un investissement. Les travaux vont permettre aussi d’ajouter une plus-value au logement, ce qui permet d’avoir plus de débouchés locatifs, mais aussi, d’espérer un jour le revendre en ne perdant pas d’argent, par rapport à l’investissement de départ.