De nombreuses personnes souhaitent aujourd’hui diviser leur maison en plusieurs appartements. Avec des demandes de logement particulièrement élevées, il peut être intéressant d’opter pour ce genre de solution. Mais comment diviser sa maison en plusieurs appartements ? Quel impact pour son logement ? Cette transformation augmente-t-elle la valeur de votre bien immobilier ? Aujourd’hui, nous faisons ensemble le tour de la question !

Prendre en compte le marché immobilier

 

Avant de vous lancer dans les travaux, il est important de faire quelques recherches. En effet, vous devez connaître les besoins de votre région en matière de demande immobilière. C’est un point que beaucoup de personnes négligent lorsqu’ils souhaitent diviser une maison en plusieurs appartements.

Vous devez également déterminer l’utilité de ces logements. Si votre bien immobilier se trouve dans un lieu très touristique, il y a de grandes possibilités que vous puissiez louer vos appartements pendant les périodes estivales. Mais ces derniers peuvent également servir à des logements étudiants ou des personnes souhaitant s’installer sur le long terme. Vous pouvez alors cibler plus facilement vos futurs locataires et leur proposer une offre adaptée.

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Diviser une maison en appartements : préparer les travaux

 

Une fois que votre projet est déterminé, il faut préparer les différents travaux. Si vous devez agrandir votre logement principal, un permis est probablement nécessaire. N’hésitez pas à demander conseil à votre artisan. Il peut vous aiguiller sur les démarches légales en matière de création de nouveaux logements au sein de votre maison. En règle générale, si vous entamez des travaux d’agrandissement et que ces derniers dépassent les 40 m², vous devez faire une demande de permis de construire.

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La surface minimale à prévoir pour chaque appartement

 

En France, vous ne pouvez pas louer un bien trop petit. Ainsi, la loi assure aux locataires une surface habitable minimale depuis janvier 2002. Vous devez donc fournir aux occupants des différents appartements un lieu de vie faisant au minimum 9 m² et bénéficiant d’une hauteur sous plafond de 2, 20m. Par exemple, vous pouvez proposer une pièce de vie de 8 m² et une salle d’eau de 2 m² pour un total de 10 m².

Nous vous conseillons toutefois de proposer une surface plus vaste à vos locataires. Pour qu’un logement puisse être plus vivable, il doit disposer d’une surface minimale de 18 m² par habitant. Pour un couple, prévoyez une surface totale de 28 m².

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Prendre en compte les différents fournisseurs d’énergies

 

Vous devez également vous assurer de séparer les différents compteurs d’énergies. Ainsi, chaque appartement doit bénéficier de son propre compteur d’eau et d’électricité. Pour l’installation d’un compteur électrique, il faut vous armer de patience. En effet, le délai généralement constaté pour la pose de ce dernier est de 2 mois. Il faut également prévoir une somme conséquente pour l’ajout d’un compteur. En moyenne, cela vous coûte entre 1000 et 2000 €. Attention, la pose d’un compteur séparé est obligatoire. Vous ne pouvez pas revendre votre électricité à vos locataires.

Pour l’eau, il faut demander la pose d’un sous-compteur. Celui-ci ne coûte que 500 € et calcule le débit d’eau de chaque appartement séparément. Un moyen simple et très économique de quantifier les utilisations en eau de chaque logement.

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Offrir un éclairage suffisant et un accès à vos résidents

 

Votre logement peut parfois manquer de lumière naturelle. Si vous présentez un logement à de potentiels locataires, vous devez vous assurer que celui-ci propose un apport important en lumière naturelle. Si la pièce ne dispose d’aucune fenêtre, il est nécessaire d’en faire installer une. Ainsi, il vous faut compter en moyenne 2000 € pour la pose d’une nouvelle fenêtre. Tout dépend de la nature de votre mur ainsi que des éléments que vous souhaitez y placer. En fonction du matériau de la fenêtre choisi et de l’épaisseur du verre, le prix final sera très différent.

Il est également important de trouver une solution aux accès que peuvent avoir vos futurs résidents. Si vous ne pouvez pas leur offrir un accès privatisé, vous devez disposer une solution pour que vos locataires puissent rejoindre leur logement sans pour autant entrer chez vous. Dans le cas où les différents appartements seraient à l’étage, vous pouvez installer une cloison pour séparer votre logement de l’escalier d’accès. Ainsi, vos locataires profitent d’un hall pour accéder à leur location et ne rentrent pas directement chez vous.

Si les logements sont à l’étage, vous pouvez également opter pour une solution plus coûteuse comme une rampe d’accès extérieure. Ici, des portes doivent être percées dans le mur porteur et un escalier doit être installé afin que vos résidents puissent rejoindre leur logement. En plus des travaux, la pose d’une porte d’entrée doit être comptée dans votre budget si vous souhaitez réaliser ce genre d’accès.

Que ce soit en installant un hall ou en plaçant un accès extérieur, il faut compter entre 3000 et 6000 euros pour réaliser les aménagements nécessaires.

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Diviser une maison en plusieurs appartements : l’isolation

 

Pour offrir à vos résidents un confort total, n’oubliez pas d’isoler acoustiquement les murs séparateurs. En effet, il est plus agréable de vivre dans un lieu où l’on se pense seul. Ainsi, il est fortement conseillé de construire les différentes cloisons en utilisant des matériaux ne laissant pas passer le son.

En absorbant les ondes, certains placo et laine de verre offrent une isolation sonore adéquate. Bien sûr, ces matériaux sont également de très bons isolants thermiques et ne laissent passer ni le froid ni le bruit.

 

Il faut compter entre 10 et 60 € du mètre carré pour les matériaux d’isolation. Ici, le prix peut varier en fonction du produit utilisé pour son isolation phonique. Pour la pose, une centaine d’euros est à prévoir.

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Ne pas oublier les espaces extérieurs

 

Si la maison que vous souhaitez diviser en plusieurs appartements dispose d’un jardin, vous devez également décider si celui-ci doit être réparti entre chaque résident ou non. Certains propriétaires font le choix de partager les espaces verts, d’autres préfèrent garder cet espace privé. Si les accès aux différents appartements donnent sur le jardin, une division en parcelles individuelles est possible afin d’offrir un peu de verdure à vos locataires.

Vous devez aussi prendre certaines décisions concernant le stationnement. Si vos résidents disposent d’un véhicule personnel, vous devez avertir les services de l’urbanisme. Ces derniers peuvent vous aiguiller vers des solutions afin que vos occupants profitent d’une place dédiée pour leur voiture ! Bien sûr, ce problème de parking concerne principalement les propriétaires habitants en ville. En campagne, si vous possédez une allée privée, vous n’avez pas à vous en faire.

Les différents locataires doivent également recevoir leur courrier. Il faut donc mettre à leur disposition une boite à lettres à leur nom.

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Offrir un lieu « tout confort » !

 

Quel que soit le type de locataire que vous souhaitez accueillir, il est important de lui fournir le maximum de confort. Les futurs résidents doivent bénéficier d’un point d’eau et de toilettes dans leur appartement. Si la place le permet, une petite cuisine ajoute toujours un peu de cachet à un logement.

Mais créer une salle de bain et une cuisine engendre des frais. Vous devez prévoir des travaux de plomberie pour raccorder les différents appartements à votre tuyauterie principale. Un système d’évacuation doit être installé et les différentes pièces doivent disposer d’un système de ventilation. Pour créer une salle d’eau avec WC, les frais engendrés s’élèvent entre 1000 et 6000 €. Si vous décidez de placer une petite kitchenette, comptez en moyenne 3000 € supplémentaires. Bien sûr, les coûts sont beaucoup plus élevés en fonction des équipements que vous installez dans chaque pièce !

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Et les impôts dans tout ça ?

 

Partager une maison en plusieurs appartements entraîne également la division des différentes taxes. La taxe d’habitation est encore aujourd’hui appliquée à certains foyers. Si celle-ci tend à disparaitre, certains propriétaires sont toujours concernés. Pour bénéficier d’une nouvelle taxe d’habitation, il suffit de remplir les déclarations H1 et H2 (formulaires 6650 et 6652). Lors de l’envoi de ces documents, vous devez également joindre le bail de vos différents locataires.

La taxe foncière, quant à elle, ne change pas et reste à la charge du propriétaire. Si vous avez décidé de vendre l’appartement que vous venez de construire, cette taxe est alors divisée et la copropriété se partage les différentes charges.

Une fois tous les travaux réalisés, il est important de lister les modifications et de transmettre le document à l’administration. Vous disposez d’un délai de 90 jours pour avertir les services compétents.

Eau, électricité, insonorisation, de nombreux travaux doivent être effectués pour que vos futurs locataires se sentent bien chez eux. Enfin, il faut également penser à tout ce qui entoure votre maison. Adapter les espaces extérieurs et offrir à votre nouvel arrivant tout le confort dont il a besoin. Diviser une maison en plusieurs appartements apporte de nombreux avantages. Grâce à la division du bien, vous faites évoluer votre logement. Vous pouvez alors profiter d’une rente mensuelle ou diviser votre maison en plusieurs appartements dans le but de les vendre.

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