Mettre en location un bien immobilier – maison ou appartement – est un bon moyen pour obtenir un petit revenu complémentaire et beaucoup de gens ont tendance à investir dans l’achat d’un bien en vue de le rentabiliser. Cependant, lorsque l’on souhaite mettre un logement à la location qui n’est plus très récent, il faudra veiller à passer par la case travaux. En effet, la loi est stricte et certaines normes sont à respecter afin de ne louer qu’un logement décent. Quels genres de travaux allez-vous devoir faire dans votre logement ? Comment le rendre le plus attractif possible en l’aménageant avec goût ? On vous dit tout.

Pourquoi rénover son logement avant de le louer ?

Ce qui est obligatoire

 

Avant de louer votre bien, il faut s’assurer qu’il répond bien aux normes requises et si cela n’est pas le cas de votre maison ou de votre appartement, vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de faire réaliser des travaux avant la mise en location de votre bien immobilier.

Face à la prolifération des « marchands de sommeil » qui réalisaient de l’argent en louant des logements indécents, parfois sans fenêtre, ni point d’eau, les pouvoirs publics ont imposé certaines règles pour éviter les abus.

Le logement décent devra forcément avoir été prévu pour ne pas nuire à la santé du locataire, ni à sa sécurité (exemple : remise en état d’un système électrique jugé vétuste et dangereux).  Si vous envisagez de louer une maison, vous devez aussi veiller au bon état de la toiture, des fenêtres et des portes et vous assurer que votre logement soit bien isolé.

 

Les travaux d’électricité peuvent être obligatoires si vous avez une ancienne installation dans votre maison ou si l’appartement qui va être mis en location ne comporte pas de disjoncteur, lequel est obligatoire pour permettre de couper l’électricité en cas de problème sur un appareil électroménager avec des risques pour les locataires ou s’ils font face à une fuite d’eau qui peut être dangereuse au contact d’un appareil électrique.

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Un logement qui présente de gros problèmes d’humidité devra également être isolé d’une part, mais il faudra songer à installer un bon système de ventilation, type VMC pour bien évacuer l’humidité et éviter que le problème se reproduise. En effet, même bien isolé, un petit logement avec une seule fenêtre (type studette) est vite rempli de buée lors d’une douche chaude ou lorsque le locataire cuisine longtemps et il n’est pas toujours possible en plein hiver de pouvoir ouvrir en grand un velux. Il faudra donc redoubler de prudence pour des petits logements qui doivent être bien ventilés.

Les vieux logements (maison ou appartement) peuvent encore avoir une vieille plomberie et il faudra faire vérifier leur état général par un plombier qui en profitera pour vérifier que toute la robinetterie est en bon état. Si le logement n’a pas servi depuis longtemps, il faut peut-être prévoir aussi de faire analyser la qualité de l’eau et vérifier si elle est potable et sans danger pour votre future locataire.

Les critères de surface minimum, de hauteur de plafond, d’existence de fenêtre sont obligatoires et doivent être respectés. Il faut également un point d’eau permettant d’avoir de l’eau chaude et un équipement de chauffage en bon état.

En cas de fissures ou de fuites, il est impératif que le propriétaire fasse réaliser des travaux avant de mettre son bien immobilier en location.

Il existe également une vigilance à avoir si vous habitez une région ou un quartier où il peut y avoir des termites.  Un diagnostic est d’ailleurs obligatoire en cas de vente, surtout si vous habitez dans une zone à risque. Toutefois, soyez vigilant même en cas de location car les termites peuvent faire de gros dégâts dans votre habitation.

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Ce qui est facultatif

 

Bien sûr, s’ils sont facultatifs, on peut dire que ces travaux et agencements vont toutefois permettre de mettre en valeur votre logement et de le louer plus facilement et peut-être même un peu plus cher !

 

Quelques exemples de travaux d’amélioration :

 

  • agrandir une pièce en faisant supprimer une cloison ;

 

  • pour la cuisine, si l’espace est restreint, on peut donner plus d’espace en faisant tomber une cloison et en remplaçant l’ancienne cuisine par une cuisine américaine ;

 

  • dans la salle de bain, on préfère toujours l’option douche à la baignoire et si vous avez le budget pour faire des travaux, n’hésitez alors pas à remplacer l’ancienne baignoire par une douche italienne ;

 

  • pour un budget travaux un peu plus élevé, pourquoi ne pas ajouter une véranda à votre maison avant de la mettre en location ? Si votre maison est un peu sombre, cette extension va lui ajouter un coin lumineux très apprécié des locataires ;

 

  • Si vous louez un appartement avec de très belles surfaces à vivre, vous pouvez aussi scinder une pièce en deux ce qui permet de louer un appartement avec 2 chambres, au lieu de louer un appartement avec une seul chambre. En location cela fait une différence sur le prix mais aussi sur le nombre de locataires en plus. Tous ceux qui ont des enfants seront davantage intéressés par un bien avec deux chambres plutôt qu’une seule chambre.

Les autres aménagements possibles

 

S’ils sont davantage secondaires, les travaux d’aménagement et l’aspect décoratif sont tout aussi importants pour valoriser un bien et pouvoir le louer plus rapidement.

Les petits studios pourront être valorisés par exemple si vous aménagez l’espace de façon pratique et ergonomique. Comme sur un bateau, ou dans un camping-car, un studio de 11 ou 15 m² doit être fonctionnel et présenter de nombreux espaces de rangements dans les moindres recoins. N’hésitez pas à tabler sur du sur-mesure si cela s’avère nécessaire. Vous pourrez vous faire aider par un architecte, c’est encore mieux !

 

Pensez aussi confort et pas seulement confort thermique, également confort acoustique. Si votre logement donne sur une rue passante, il faudra investir dans du double vitrage et penser à bien faire insonoriser ce logement.

 

Dans une maison, si votre cuisine est sombre, pour apporter de la luminosité et un certain style moderne et chic à la fois, on pourra miser sur la verrière pour séparer les pièces.

Retenez surtout que les locataires aiment ce qui est spacieux et lumineux.

 

Pour rendre une pièce plus lumineuse et attrayante, on pourra également supprimer un papier peint trop chargé et faire repeindre dans une teinte claire ou un blanc lumineux tous les murs. C’est aussi plus facile pour un locataire de pouvoir poser un ou deux cadres si le mur est uni plutôt que sur un mur trop chargé.

 

Votre intérieur doit plaire à la première visite, donner une impression de clarté, de propreté et de bon état général est primordial.

Quels sont les travaux déductibles ?

 

Certains propriétaires peuvent être réfractaires à la location car ils se disent que les travaux vont leur coûter cher. Mais il faut savoir :

  • d’une part, ils vont vite rentrer dans leur frais grâce à la rentrée d’argent créée par les loyers et ils peuvent ainsi avoir un bien qui est régulièrement entretenu (mieux vaut louer un logement que le laisser vide plusieurs mois de l’année, car dans ce dernier cas, il s’abîme plus vite) ;
  • d’autre part, les travaux de rénovation pour la mise en location d’un bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers. Le déficit foncier est reportable sur 10 ans. Il vous faudra vérifier que les travaux que vous allez faire sont déductibles car tous ne rentrent pas dans ce dispositif.

Les travaux concernés par la déduction des revenus fonciers sont par exemple : la rénovation de votre salle de bain, le remplacement d’un chauffe-eau, le changement de la chaudière, ou encore le déplacement d’une cloison intérieure…

Si vous souhaitez garder une bonne maîtrise de votre budget travaux, vous devrez demander des devis en fonction de vos besoins et vous pourrez vérifier auprès des professionnels quelles sont les aides financières qui pourront vous être accordées.

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