Vous avez sur votre terrain une vieille grange ou une ancienne écurie qui ne vous servent plus ? Votre garage et votre remise sont vides ? Pourquoi ne pas les transformer pour en faire des lieux habitables ? Il est toujours possible, avec quelques travaux, d’aménager une dépendance pour en faire un lieu habitable, à condition de respecter certaines règles. On fait le point.

Définition dépendance et législation

Définition : qu’est-ce qu’une dépendance ?

 

Une – ou des – dépendance(s) est un bâtiment annexe qui n’est pas habitable en l’état. La dépendance peut désigner une construction sur le terrain de votre maison, servant à divers usages comme :

  • Une cave,
  • Un sous-sol,
  • Un garage,
  • Un abri de jardin,
  • Une grange si vous habitez à la campagne,
  • Une écurie,
  • Une étable,
  • Un chai,
  • Une remise,

Soudée à la bâtisse principale (type cave ou sous-sol), elle est souvent à l’écart de la maison dans les autres cas. On parle aussi d’annexe.

Une dépendance qui ne sert pas (grange ancienne qui ne sert plus à rien) peut être aménagée en espace habitable sous certaines conditions, en respectant bien-sûr la législation d’usage qui concerne la transformation d’un bâtiment non-habitable en bâtiment habitable.

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Législation : que retenir ?

 

Changer la destination d’une surface pour le transformer en bâtiment habitable alors qu’il ne l’était pas va impliquer de faire certaines démarches administratives :

  • Demande de permis de construire;
  • Accord obligatoire de la Chambre d’Agriculture et de la Direction Départementale de l’Agriculture si votre habitation se trouve située dans une zone agricole.

Remarque : il existe certaines exceptions à connaitre. Par exemple, si vous réhabilitez un garage pour en faire un salon ou une pièce à vivre, cela n’est pas considéré comme « changement de destination » au regard du Code de l’Urbanisme (ref. Art.R421-17b).

Lorsque vous procédez à des travaux et ajoutez de la surface habitable à votre habitation, lorsque vous apportez des modifications sur une façade, tout cela peut entrainer des démarches obligatoires. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel au service urbanisme de votre mairie pour être sûr de ne pas vous tromper.

Les démarches en fonction de la surface au plancher qui va être ajoutée sont les suivantes :

  • Faire une déclaration préalable de travaux pour une surface de 5 à 20 m² ;
  • Faire une demande de permis de construire dès que la surface ajoutée dépasse 20 m² (ou 40 m² si vous êtes résident d’une commune couverte par le Plan Local d’Urbanisme).

Pensez que si votre habitation totalise, avec l’aménagement de la dépendance, une surface de plus de 150 m², vous devrez alors faire appel à un architecte.

Pour une transformation de façade, vous devez vous rapprocher des Architectes des Bâtiments de France pour faire valider votre projet.

Les m² supplémentaires de votre surface habitable qui seront ajoutés avec vos futurs travaux, devront également faire l’objet d’une déclaration à votre centre des impôts.

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Les points techniques à surveiller pour aménager une dépendance

 

Pour réhabiliter une dépendance, il faut s’entourer de bons professionnels. Entre un local récent et une dépendance type grange ancienne, les données techniques peuvent être très différentes et un vieux bâtiment peut réserver de mauvaises surprises, à moins de prendre l’avis d’un expert (exemple : architecte).

Il faudra vous assurer que la structure existante est solide avant de penser à l’aménager. Il est souvent indispensable de refaire la toiture, d’assainir le sol et les murs et de prévoir une bonne isolation thermique avant de passer à l’aménagement intérieur (électricité, plomberie, aménagement intérieur, ajout de portes et de fenêtres).

Veillez aussi à l’état des fondations car de vieux bâtiments peuvent s’avérer très coûteux à transformer.

Des bâtiments ouverts, type grange, devront inclure l’ajout d’un mur de façade et d’ouvertures (fenêtres, portes, etc.). Cela représente un gros chantier dans ce cas et il est préférable de bien faire votre budget travaux avant afin d’anticiper sur le coût global du chantier.

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Les étapes principales pour l’aménagement d’une dépendance

 

Prenez le temps de réfléchir à l’aménagement de votre dépendance et aux types de travaux à faire. Pour cela, il faut faire l’état des lieux de l’existant car vous n’aurez pas les mêmes travaux à faire sur un garage que sur une grange ouverte ou une écurie où les aménagements seront plus nombreux.

L’état initiale de la dépendance est important car une dépendance récente peut avoir une toiture en bon état mais une dépendance ancienne peut nécessiter de refaire entièrement la toiture et seuls les 4 murs seront réutilisables. Tous les détails vont donc compter pour bien budgéter vos futurs travaux :

  • Surface de la dépendance ;
  • Type de pièce à y aménager (chambre, salle de jeux, studio ?) ;
  • Travaux obligatoires à faire (arrivée d’eau ? câbles électriques existant ou à prévoir ? ajout d’ouvertures, refonte du sol, isolation, etc.)

Dans votre budget, vous devrez inclure, si besoin ces éléments (selon l’état actuel de votre dépendance) :

  • Sol à réaliser (terrassement ? aplanissement du terrain environnant ? chemin d’accès à créer ou à refaire ?) ;
  • Réfection de la charpente, réfection de la toiture ;
  • Percement d’une ou plusieurs fenêtres et portes ;
  • Isolation thermique de la bâtisse ;
  • Réfection de l’électricité et mise aux normes ou installation électrique à prévoir,
  • Chauffage à installer,
  • Cloisons intérieures éventuelles,
  • Revêtements intérieurs muraux et revêtements de sols,
  • Aménagement intérieur.
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Prix moyen indicatif pour aménager une dépendance

 

L’aménagement d’une dépendance peut vite chiffrer. Tout va dépendre bien sûr des travaux à faire et de l’état initial de la dépendance. Avec un bâti en bon état, vous n’aurez pas trop de gros-œuvre à prévoir, mais si l’état global est médiocre, le coût pourra augmenter davantage.

Le prix dépend aussi de l’aménagement que vous souhaitez faire et de la qualité des matériaux choisis (gamme intermédiaire ou matériaux haut de gamme) car cela peut faire une nette différence.

En moyenne, d’après les prix moyens du marché, il faut prévoir un budget travaux compris entre 1 500 euros/m² et jusqu’à 2 700 euros/m².

Le mieux est de faire appel à un architecte professionnel et de lister vos besoins pour demander des devis chiffrés à des artisans professionnels.

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Quelles aides financières pour l’aménagement d’une dépendance ?

 

Comme dans les autres cas de rénovation, vous allez pouvoir bénéficier de certaines aides financières notamment la TVA réduite à 5,5 %.

Des travaux, comme l’isolation thermique peuvent ouvrir droits à d’autres aides de l’Etat et des collectivités (dispositif MaPrimRenov, Eco-PTZ, Prime Energie, Aides de l’Anah…). Renseignez-vous bien au préalable car pour bénéficier d’aides liées à la rénovation énergétique, vous devrez impérativement faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

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