Vous aimeriez investir du temps et de l’argent pour vous construire un patrimoine immobilier ? Acheter un bien immobilier en vue de le mettre ensuite à la location peut être une bonne idée mais il faut savoir choisir le type de bien et veiller à un certain nombre de critères. L’achat d’un bien immobilier peut aussi passer par la case «travaux de rénovation» pour rendre le logement habitable, l’isoler pour répondre aux normes actuelles et bien d’autres points à ne pas négliger. Pour que votre investissement soit rentable, il faut donc ouvrir l’œil sur le choix du bien immobilier, mais aussi sur le choix de vos locataires. On vous dit tout.
Si vous achetez un bien immobilier mais qu’il reste ensuite trop longtemps inhabité, vous aurez du mal à rentrer dans vos frais. Investir de l’argent dans l’immobilier est une bonne idée, mais il faut avoir un retour sur investissement et surtout, ne pas perdre d’argent. Or, même avec un bien neuf, en très bon état, peut-être même meublé et décoré avec goût dans une résidence de standing vous pouvez vous retrouver à attendre longtemps votre locataire.
La raison ? Peut-être que vous mettez un appartement de 3 pièces à la location alors que le marché dans votre ville est plus favorable aux studios pour étudiants ? Ou encore, peut-être que vous avez investi dans une résidence un peu excentrée des principaux centres d’intérêts et où les transports se font rares, etc.
Le choix du bien immobilier, mais aussi l’environnement dans lequel il se trouve ont toute leur importance. Il est plus intéressant de faire un investissement locatif pour un studio dans une ville universitaire où la demande est toujours importante, plutôt que dans une ville où l’on rencontre plus de retraités que de jeunes !
Estimez votre projet
Avant de frapper à la porte d’une agence immobilière, ou de consulter les annonces, il faut se faire une idée générale de l’endroit où vous aimeriez faire cet investissement locatif.
Cela ne sera pas forcément dans votre ville. Cependant, pour des raisons pratiques liées à la gestion de votre bien immobilier par la suite, il ne faut pas trop s’en éloigner. L’autre option est de confier la gestion à une personne de confiance, encore faut-il trouver l’oiseau rare !
Si vous habitez à des centaines de kilomètres de votre bien loué, votre gestionnaire devra vous tenir informé des problèmes qui peuvent survenir et s’occuper du suivi des travaux en cas de nécessité. Enfin, l’éloignement implique aussi de devoir se faire représenter lorsqu’il y a des réunions de copropriétaires et que des décisions importantes doivent être prises.
Faites un bilan des environs. Si vous voulez louer un appartement en ville ou une maison dans un village, il faut étudier la demande locative et voir où se dirige, pour chaque ville, ou chaque commune, l’intérêt des locataires.
Il faut, bien sûr, tenir compte de votre propre budget et de l’achat que vous envisagez de faire. Si vous n’avez un budget que pour l’achat d’un studio ou d’un T2, il n’est pas souhaitable de vous orienter vers une recherche où la principale demande locative se fait pour des petites maisons familiales avec petits jardins.
Mieux vaut alors vous focaliser sur les villes qui génèrent beaucoup de demandes en appartements (jeunes couples dans la vie active, étudiants, travailleurs célibataires, etc.).
Déterminez rapidement si vous envisagez de louer un bien à l’année ou pour des périodes courtes (location saisonnière, location pour curistes, etc.). La gestion d’un bien loué sur des périodes plus courtes est un peu plus complexe. Mais si c’est votre choix, il faut choisir un lieu géographique répondant à ces besoins là (montagne, station balnéaire, etc.).
Acheter un bien pour le louer, c’est aussi tenir compte de l’étiquette énergétique. Que ce soit pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, l’étiquette énergétique est obligatoirement affichée avec le bien vendu ou loué. De plus en plus de locataires prennent cette donnée en compte avant de signer un bail locatif pour limiter les dépenses énergétiques du logement.
En outre, de nouvelles lois sont passées visant à interdire la mise en location de certains bien jugés trop énergivores.
Rappel :
Le projet de loi «Climat et Résilience» prévoit une interdiction progressive de la mise en location des logements dont l’étiquette énergétique est E, F et G afin de se débarrasser ainsi des passoires thermiques. Déjà, depuis le 22 août 2022, la loi oblige les propriétaires bailleurs d’un bien immobilier classé F ou G à ne pas augmenter le loyer tant que des travaux de rénovation n’ont pas été effectués pour améliorer la classe énergétique du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En 2025, seront interdits à la mise en location les logements classés G, puis en 2028, ce sera le cas des logements classés F et enfin l’interdiction concernera les logements à étiquette E en 2034.
Si vous décidez d’acheter un bien immobilier pour le louer, prévoyez soit l’achat d’un logement bien isolé ou envisagez de faire des travaux d’isolation thermique – et prévoyez-le dans votre budget d’achat – si vous voulez louer rapidement votre bien immobilier.
Estimez votre projet
Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, si votre achat se fait dans une petite ville en province, il faudra veiller à l’accès facile aux grands axes (navettes, trains, grands axes routiers). Une ville trop isolée va très vite dissuader les locataires même s’ils ont un véhicule personnel.
Il faut aussi favoriser les biens immobiliers proches de toutes commodités (supermarchés, pharmacies, centre médical, écoles…).
Si vous avez un projet d’achat en copropriété, vérifiez bien les règles et, dans le cas d’un appartement, faites le tour de la résidence pour bien vérifier l’état des parties communes. Au besoin, vérifiez les dates des derniers gros travaux (ravalements de façade, maintenance de l’ascenseur, rénovation des caves, etc.). Si les travaux sont un peu lointains, cela peut signifier que vous ne tarderez pas à être sollicité pour des travaux, ce qui engendrera des frais supplémentaires à prévoir.
Tenez-vous aussi au courant des différents lots qui correspondent à l’appartement que vous avez en vue (exemple : cela inclut-il une cave ? Un parking privé ? Un garage ? Un box?). Vérifiez également si la résidence est sécurisée avec un digicode et interphone et s’il y a un gardien sur place à plein temps. Tous ces éléments seront appréciés par de futurs locataires et favoriseront certainement leur choix.
Le parc locatif actuel souffre d’un manque cruel de logements adaptés à des PMR (Personnes à Mobilité Réduite). Si vous devez faire quelques travaux dans un logement afin de le mettre en location, il peut être judicieux de faire des aménagements pour permettre à plus de personnes d’avoir accès à votre logement. Par exemple, vous pourriez prévoir des éléments accessibles aux PMR (rampes d’accès et de soutien, douche à l’italienne assez large pour permettre l’accès d’un fauteuil roulant, choix de la largeur des portes, simplification de l’accès aux différents rangements, etc.). Si vous avez prévu d’acheter un logement neuf, les aménagements destinés à tous publics sont prévus par la loi, ce qui n’est pas le cas si vous faites le choix d’un logement ancien.
Une fois que vous avez eu un coup de cœur sur un bien qui réponde en tout points à vos critères, vous devrez peut-être prévoir quelques travaux. Tout dépend si votre projet de départ était d’acheter un bien neuf ou bien quelque chose d’ancien à rénover, avec le budget prévu pour les travaux de rénovation.
Rappel : en tant que propriétaire, vous aurez des droits mais aussi des devoirs vis-à-vis du futur locataire. Il n’est plus permis de mettre les logements vétustes à la location. La loi est stricte sur l’obligation de fournir un logement décent à votre futur locataire. Cela implique : «une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements» (source: service-public.fr).
Choix d’une location vide ou meublée ?
Dans le cas d’un projet de location saisonnière, vous opterez obligatoirement pour un bien meublé, mais le choix peut être différent pour un bien immobilier loué à l’année. Les petits appartements comme les studios meublés séduisent du fait que les locataires n’ont pas besoin de prévoir un budget pour acheter des meubles et cela fonctionne plutôt bien avec des étudiants. Cependant, les couples dans la vie active peuvent avoir leur propre mobilier et, dès lors que vous louez un appartement de grande surface, il peut être plus judicieux de le louer vide.
Le bail meublé n’est pas soumis aux mêmes règles que le bail non meublé.
Pour le bail meublé, il vous appartient de veiller au respect de la loi quant au mobilier fourni.
(cf. loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement…JORF n°0072 du 26 mars 2014 sur legifrance.gouv.fr). Le bail meublé couvre en général une période d’un an renouvelable. Cette période peut être ramenée à 9 mois dans le cas d’un bail étudiant. La rupture de location en meublé par l’une ou l’autre des parties se fait en respectant un préavis de 1 mois.
Quant au bail pour la location vide, les parties doivent respecter un préavis de 3 mois.
Les questions peuvent donc se poser entre toutes les formules de location, les types de bien, la localité et il est donc recommandé de faire une étude de marché préalable avant d’investir dans un bien immobilier pour le mettre en location.
Estimez votre projet
La fiscalité peut varier selon la destination du bien. Si vous ne vous y connaissez pas trop, il vaudra mieux se faire tout préciser par un fiscaliste spécialisé dans l’immobilier.
Sachez toutefois, que pour la location d’un meublé, il vaut mieux opter pour un régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), ce qui est fiscalement, le régime le plus avantageux. Il permet notamment la déduction de nombreuses charges comme les travaux de rénovation du logement. Ces charges seront déduites des revenus locatifs imposables.
Si vous achetez pour louer et voulez faire un investissement immobilier, vous n’avez pas besoin d’apport. Le placement financier peut s’acheter à crédit.
Avec la défiscalisation et les loyers perçus, vous pourrez rembourser les mensualités de ce prêt (selon les montants, en partie ou en totalité). Il est bien sûr important de vérifier la solvabilité de votre locataire et de construire avec lui un dossier en béton (voir plus loin nos conseils sur le choix du locataire).
Mais attention si vous avez un bien immobilier qui reste vacant pendant plusieurs mois. Car l’investissement peut s’avérer désastreux. Il faut bien étudier votre projet et le marché locatif et surtout, avoir une bonne gestion locative pour faire la jonction entre le départ d’un locataire, et l’arrivée d’un nouveau. Les experts recommandent aussi de privilégier la diversité si vous pouvez investir dans plusieurs biens immobiliers en choisissant des petites surfaces (exemple : studio meublé dans une copropriété en ville, investissement dans une résidence de services pour seniors, maison de ville non meublée, etc.).
A noter : la loi Pinel est un dispositif qui permet de déduire de vos impôts de 12 à 21 % (selon la durée de chaque engagement locatif) du prix d’achat de votre bien immobilier, à condition d’opter pour le neuf. Attention, ces taux seront revus à la baisse en 2024.
Si vous avez choisi un logement qui a besoin de quelques travaux de rénovation, sachez que bien souvent quelques travaux peuvent permettre de louer de 15 à 30 % plus cher un bien. C’est aussi la meilleure solution pour trouver un locataire plus rapidement.
Soignez en particulier l’isolation thermique car de plus en plus de locataires privilégient les logements bien isolés et regardent l’étiquette énergétique qui est maintenant visible sur toutes les annonces immobilières et obligatoire. Un logement bien isolé permet de faire des économies sur la facture de chauffage, ce qui est devenu une priorité depuis la hausse des coûts de l’énergie !
Cependant, si vous pouvez gagner à faire des travaux pour réviser le montant du loyer avant de le mettre en agence, sachez qu’il faut toutefois rester dans une moyenne pour ne pas être mis de côté. Vérifier la moyenne des prix en fonction de la situation géographique d’un bien est toujours conseillé par les experts de l’immobilier, sans compter que les loyers sur Paris sont souvent bien plus chers que dans les grandes villes de province.
Estimez votre projet
Acheter un bien immobilier en vue d’un investissement locatif est une bonne idée, mais il faut bien choisir vos locataires.
La solvabilité doit être vérifiée à l’entrée dans le logement et au besoin, il faut solliciter des garants selon le montant des revenus.
Il faut se rappeler qu’en cas de non-paiement des loyers, vous ne pouvez pas mettre en locataire dehors sans préavis et aucune expulsion ne pourra avoir lieu pendant la saison hivernale (trêve hivernale). Actuellement, elle a été fixée par le législateur entre le 1er novembre 2022 et le 31 mars 2023 (Loi Alur de mars 2014). Ce dispositif de trêve hivernale a été récemment étendu pour le paiement des factures de gaz et d’électricité. Des factures non payées ne doivent pas mener à une coupure brutale pendant la trêve hivernale.
Choisir un locataire implique aussi de trouver une personne qui ne va pas dégrader les lieux. Rassurez-vous, le locataire, s’il a des droits, a aussi des devoirs et doit notamment entretenir ce qui est de son ressort.
Si vous ne pouvez assurer le contrôle régulier sur place, il est important d’avoir confiance en son gestionnaire locatif. Le choix est donc primordial. L’agence de gestion locative doit pouvoir vous signaler les problèmes avec le locataire ou les travaux à faire si besoin. Et même si vous habitez un peu loin, il reste important de pouvoir garder régulièrement un œil sur votre bien.
Le choix du bien immobilier, sa situation géographique, la gestion du bien et le choix du locataire sont autant de points de vigilance dans un investissement locatif.
Pour une meilleure rentabilité de cet investissement locatif, nos experts vous conseillent également :
• de bien négocier le prix en tenant compte de tous les frais qui viennent s’ajouter au prix du bien comme les frais d’agence ou les frais de notaire.
• de vous renseigner aussi sur la taxe foncière qui peut varier d’une commune à l’autre afin de la prévoir dans votre budget ;
• de trouver le bon régime fiscal pour vos impôts fonciers ou de vous faire conseiller par un professionnel :
• de choisir la meilleure formule selon le type de bien immobilier visé, entre location meublée ou vide ;
• de comparer les offres auprès des banques si vous devez faire un crédit immobilier et de vérifier les taux et le prix de l’assurance emprunteur. Au besoin, il pourra être utile de faire appel à un courtier en crédit immobilier, si vous n’êtes pas un expert.
• d’étudier le marché locatif pour fixer le montant des loyers ;
• de vérifier que votre investissement pourra rester rentable sur la durée ou, à défaut, de savoir quand le revendre pour investir dans un bien immobilier représentant un meilleur investissement locatif…
A savoir : un investissement locatif est considéré comme une résidence secondaire et vous devrez en tenir compte en cas de revente, notamment en ce qui concerne la fiscalité de la plus-value.
Bien s’informer avant d’acheter un bien immobilier en vue d’un investissement locatif est essentiel tout au long du parcours. Il est important de s’entourer de bons professionnels et d’experts pour que votre investissement reste rentable sur la durée.