Pour de nombreux particuliers désireux d’entreprendre des projets immobiliers, l’heure est aux doutes. Rien de plus compréhensible après les tendances et variations en constant mouvement depuis l’année dernière, et pourtant plusieurs éléments pourraient favorablement faire pencher la balance en faveur de la réalisation de vos projets.
En vérité l’inconstance du marché de l’immobilier n’affectera pas tous les projets, il en va de la nature de ce que vous comptez entreprendre. Il y a un monde de différences entre les projets de construction, de location, de résidence principale ou secondaire. Évidemment le nombre de vente de biens d’immobilier a subi une sévère chute de 20% en 2020 mais le reprise en hausse de ce chiffre est l’indicateur d’une meilleure santé.
Le retard des plannings continue à avoir un certain impact sur l’état des constructions et le durcissement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier va museler encore longtemps le secteur. Cependant ces dures conditions d’exercice est le lot normal et surtout généralisé de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques. Tous les secteurs en ont été impacté et on peut en fait plutôt souligner la prompte reprise à la hausse de l’immobilier résidentiel.
C’est ce que l’on appelle ‘l’effet confinement’, l’achat immobilier repartant en hausse impressionnante sitôt la série des durs confinements derrière nous. Les notaires sont d’ailleurs formels, il ne s’agit pas d’un simple report de toutes les transactions qui devaient s’opérer pendant les confinements et qui ont vu leur échéance reporter après. Non, le marché est bel et bien dans un dynamisme absolument record.
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Une des particularités de cet élan immobilier, est la démultiplication des achats délocalisés. Les petites et moyennes villes récoltent ainsi les suffrages de plus en plus de ménages qui souhaitent plus d’espace. Les villes périphériques aux grandes zones urbaines françaises sont les cibles phares des tendances actuelles. Les petites villes dans les départements limitrophes aux grandes villes comme Lyon, Toulouse ou Marseille enregistrent des hausses jamais vues de ventes de biens immobiliers. La raison à cet engouement est multi-factorielle.
Les ménages concernés ont très certainement été malmenés par la série de confinements qui a fait de l’enfermement chez soi un leitmotiv oppressant pour de nombreux foyers en manque d’espace intérieur. En conséquence, la volonté de déménager s’exprime par la recherche de plus grands espaces intérieurs, mais également de la présence d’un espace extérieur : d’une nature plus luxuriante, de plus d’espace vert, ou au moins d’une terrasse ou d’un balcon pour s’aérer. Ce nouveau cahier des charges exigeant doit néanmoins pouvoir rentrer dans un budget parfois serré, ce qui explique donc que les petites villes périphériques (de moins de 3500 habitants) soient l’objet de tous les désirs, les prix n’étant pas encore montés en flèche.
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Concernant vos projets de construction, autre preuve de bonne santé du marché, les prix d’achat sont en nette hausse à cause de la forte demande. Information à double tranchant puisque vous seriez bien avisés de lancer vos constructions le plus tôt possible si les prix continuent de grimper. Ainsi le nombre de prêts immobiliers accordés n’a pas été aussi haut depuis la reprise d’activité immobilière de 2011 et les taux d’intérêt ont chuté jusqu’à 1,15% en avril dernier.
Sur plusieurs plans l’affairement des ménages en matière d’immobilier a aussi ses revers de manche. D’un côté la durée de remboursement des prêts octroyés aux ménages a drastiquement augmenté et de l’autre les constructions neuves sont entachées par une pénurie des matériaux qui fait grimper les prix. Ces externalités négatives, bien qu’alarmantes, ne sont toutefois pas sources d’emballement incontrôlable des prix et du crédit.
En vérité la constance du dynamisme ne doit pas être brisée selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui a préconisé aux banques de ne plus accorder de prêts excédant les 25 ans et de prêts dont l’effort de remboursement requiert 35% ou plus des revenus de l’emprunteur. Ainsi en août dernier le Haut Conseil publiait une liste de recommandations aux établissements bancaires qui est toujours d’actualité.
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Si de telles mesures et ces préconisations fortes sont nécessaires c’est que la cartographie du parc immobilier français a été complètement bouleversée depuis un an et demi. En cause, une migration forte des ménages pensée en conséquence des nouvelles conditions de télétravail.
Ces nouvelles dispositions ont été rendues possibles par le temps que le télétravail a permis de dégager pour une partie de la population afin de préparer de nouveaux projets immobiliers. Il faut y ajouter cette envie bien précise de disposer de plus d’espace et de nature environnante. Ces projets, une fois élaborés, ont besoin d’une concrétisation. Ainsi pour l’investissement dans le neuf, le moment est idéal grâce au dispositif Pinel.
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Remplaçant le dispositif Duflot, il en reprend les principales modalités en les assouplissant. Concrètement il s’agit d’un investissement locatif qui ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités afin d’atteindre les mêmes performances techniques qu’un bien immobilier neuf. Actif jusqu’en 2014, le dispositif Duflot a été remplacé par le dispositif Pinel qui occupe une même fonction d’incitation fiscale à l’investissement locatif.
Suite à la crise sanitaire, le dispositif Pinel a été rallongé jusqu’au 31 décembre 2022, c’est donc le bon moment pour en profiter. Il sera également toujours accessible en 2023 et 2024 mais avec des taux de réduction d’impôts dégressifs, donc ce dispositif est certainement voué à disparaître.
Tout d’abord précisons les modalités d’application : ce dispositif Pinot s’applique autant à des investissements dans des logements neufs, de logements réhabilités, de logements qui seront réhabilités une fois leurs travaux finis mais également des logements que vous comptez faire construire. Dans l’un de ces cas vous pourrez bénéficier d’une aide précieuse sous la forme d’une réduction d’impôt.
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Concernant l’acquisition d’un logement neuf il doit impérativement s’agir d’un bâtiment d’habitat collectif, vous devez donc vérifier les conditions d’éligibilité de votre projet d’investissement dans le neuf. Ce dernier doit dater d’une construction comprise entre le 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021 pour un logement neuf, et devra être achevé dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition pour les logements en état futur d’achèvement.
Concernant vos projets de construction si vous en avez, vous êtes également éligibles à la réduction d’impôt Pinel, qu’il s’agisse de projet de construction depuis le début ou bien de constructions additionnelles à une base existante. Le dépôt de demande de permis de construction doit en conséquence être fait avant le 31 décembre de cette année.
Certaines modalités pour accéder à ce dispositif restent compliquées puisque la réduction d’impôt concerne les prix d’achat plafonnés à 5 500 euros le mètre carré. Cette sévère condition exclut, vous vous en doutez, certaines zones immobilières, à commencer par Paris et sa petite couronne. Les prix du mètre carré y sont très volontiers au-dessus de ce plafond, le choix devra donc se porter en zone urbaine peu dense ou dans d’autres grandes villes de France qui n’atteignent pas ce plafond, comme Bordeaux, Toulouse, Rennes, entre autres.
L’un des buts gouvernementaux est aussi de dynamiser autant qu’il se peut les octrois de construction de logements qui sont en baisse phénoménale depuis quelque temps. Le dispositif Pinel permettra à l’investisseur de choisir sa durée d’engagement et de louer à ses ascendants ou descendants. L’Etat a choisi donc d’inciter à la location, sous conditions que le logement soit loué nu et que les revenus du locataire soient plafonnés.
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L’objectif est double, dynamiser le secteur de l’immobilier, tout en respectant les engagements environnementaux tenus par le gouvernement. La convention pour le climat et les promesses qui ont été édifiées ont entraîne plusieurs initiatives comme la convention citoyenne.
Rappelons que l’ambition gouvernementale est d’atteindre un parc immobilier bas carbone d’ici 2050, pour l’ancien comme le neuf, en totalisant une moyenne de performance énergétique de niveau B. À l’heure où le secteur du bâtiment, bureaux inclus, compte pour un quart des émissions nationales de carbone et qu’un logement sur six est qualifié de passoire thermique, nombreuses sont les voix qui tiennent pour insuffisantes les mesures prises pour le logement par la Loi Climat et Résilience.
Ainsi, dans la suite logique de ces reproches, le dispositif Pinel ne sera applicable qu’aux logements neufs respectant le niveau global de performance énergétique en vigueur. En effet, le 1er janvier 2021 signait l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation des bâtiments neufs. Son enjeu central est la diminution drastique des émissions de carbone du bâtiment, un secteur polluant dans la mesure où le cycle de vie d’un bâtiment est de 50 ans. La construction des nouvelles structures est dès à présent pensée sous le prisme de ce cycle de vie, de telle sorte à ce que, de sa construction à son exploitation, chaque phase de la vie du bâtiment soit la moins polluante possible.
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