Quelles sont les étapes avant l'achat d'un bien immobilier à rénover ?

 

Les futurs acheteurs de bien immobilier – maison ou appartement – préfèrent souvent opter pour un bien à rénover pour faire une bonne affaire. Cependant, il faudra bien étudier le projet en amont si vous faites partie de ce type d’acheteurs car la rénovation d’un bien peut vite chiffrer et, au final, s’avérer plus coûteuse que la construction d’une maison neuve. En suivant nos conseils et en vous entourant de bons professionnels et d’un architecte, vous pourrez préparer votre projet d’achat immobilier.

Achat d’un bien immobilier à rénover : le détail des étapes à suivre

Quel type de bien immobilier ?

 

Tout d’abord, vous devez être clair par rapport à votre bien immobilier :

 

  • Maison ou appartement?
  • Ville (quartier tranquille ou quartier vivant avec toutes les commodités à proximité) ou campagne (éloigné ou avec les axes routiers et autoroutiers, gares ou bus scolaires ?) ;
  • Avec petit ou grand terrain ?
  • Surface de la maison et nombre de pièces : évaluez la taille en fonction de vos besoins (besoin d’avoir de grandes pièces, des espaces de rangements importants, une grande cuisine, une terrasse extérieure, des pièces pour vos enfants, etc. Listez bien tous vos critères, cela vous aidera pour le choix de votre maison).
  • Type de bien : résidence principale? résidence secondaire ? investissement locatif ?
  • Prix : côté budget, vous devez poser vos limites. Avez-vous des économies qui vont servir à l’achat du bien et aux travaux de rénovation ? Allez-vous demander un prêt bancaire ? Dans tous les cas, vous devrez avoir une idée précise de l’ensemble (achat du bien + montant des travaux de rénovation à réaliser) en prenant une marge supérieure pour les imprévus, pour bien planifier votre budget.

 

‍Vous pouvez déjà contacter des professionnels pour avoir une idée des prix de certains travaux ou bien visiter des sites spécialisés.

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Construction de maison traditionnelle

Cerner votre mode de recherche de bien immobilier

 

Certains acheteurs se rendent simplement dans une agence immobilière et énumèrent leurs critères de recherches. C’est ensuite l’agent immobilier qui proposera des biens à visiter après avoir fait une sélection en fonction des critères. Vérifiez si l’agence prend sa commission sur l’acheteur ou sur le vendeur et quels seront pour vous les frais possibles qui viendront s’ajouter au prix d’achat.

Si vous préférez faire votre recherche en passant uniquement par un achat de particulier à particulier, assurez-vous d’avoir les conseils d’un spécialiste et de bien encadrer les démarches avec un notaire.

Il existe également des agents immobiliers travaillant pour le compte de plusieurs agences (ou des courtiers) qui vont faire un travail de fond pour vous proposer des produits immobiliers répondant à vos critères. Là encore, faites-vous préciser quels sont ses frais et qui les payent (l’acheteur ou le vendeur).

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Soyez particulièrement attentifs aux détails lors des visites

 

Si d’emblée un bien immobilier ne vous intéresse pas, ne perdez pas trop de temps à visiter les pièces. Par contre, si un bien immobilier représente un coup de cœur, n’hésitez pas à le visiter une deuxième et une troisième fois pour bien évaluer l’ensemble car beaucoup d’éléments peuvent échapper à une première visite. Lorsque l’intérêt est grand, il ne faut d’ailleurs pas hésiter à revisiter la maison ou l’appartement avec un architecte pour voir ce qu’il est important de faire en termes de travaux de rénovation.

 

Les points clés à contrôler lors des visites, seront par exemple :

 

  • Les parties communes (pour un projet d’achat d’appartement ou dans le cas d’une maison rattachée à un lotissement). Vérifiez comment fonctionne la copropriété et qui paye quoi, lors des travaux pour ne pas avoir de mauvaises surprises ;
  • La visite avec un architecte peut être précieuse, notamment pour repérer un mur porteur surtout si vous prévoyez de restructurer certaines pièces et de casser des cloisons ;
  • Vérifier l’état (ou l’ancienneté/vétusté) des réseaux électriques et de la plomberie. Si ces réseaux sont en mauvais état, il faudra prévoir dans vos futurs travaux de rénovation de les remettre en état et donc faire chiffrer cela par un électricien et un plombier ;
  • Faites le point sur l’isolation globale du logement. Lors de l’achat du bien, l’acheteur devra de toute façon vous remettre un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) mais savoir déjà le type de travaux à faire permet d’anticiper sur le coût global des travaux à prévoir. Rappelez-vous qu’il faut toujours isoler un logement avant de changer un système de chauffage.
  • Les autres points à vérifier seront en particulier : l’état des menuiseries et la présence ou non de double vitrage, l’état du parquet ou du carrelage, le type de chauffage et la présence ou non de ventilation et l’état général de tous les équipements.
  • Vérifier les points de« détails »: charpentes (exemple : présence de nuisibles ?), sous-sol (existence de champignon type mérule ?), fissures, vices cachés, type d’évacuation (fosse septique ou tout à l’égout et état des canalisations, même non apparentes, etc.) ;
  • Posez des questions: ancienneté des appareils de chauffage et climatisation ? Existence d’une bonne aération/ventilation ? Propreté du conduit de la cheminée (celle-ci est-elle d’ailleurs fonctionnelle ou juste esthétique ?), etc.
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Soyez vigilant lors de la signature du compromis de vente

 

Si vous avez négocié un bien qui vous plait et si celui-ci rentre dans le budget que vous vous êtes fixés vous pourrez signer le compromis de vente. Assurez-vous bien sûr avant d’avoir le financement de votre banque si vous avez demandé un prêt car vous devrez, lors du compromis de vente, verser un acompte (ou dépôt de garantie) qui sert à bloquer le bien et, pour le vendeur, à arrêter les autres visites.

Généralement, le dépôt de garantie varie de 5 à 10 % du montant du bien.

Sachez que pour vous accorder un prêt immobilier, la plupart des banques vont vous demander des justificatifs. Que ce soit pour la maison ou vos travaux de rénovation, vous devrez fournir certaines pièces (exemple : devis chiffrés et détaillés pour vos futurs travaux de rénovation). N’hésitez pas à monter votre dossier avec l’aide d’un architecte.

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Demandez à voir les diagnostics obligatoires

 

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Il vous sera systématiquement remis par le propriétaire lorsque vous achèterez votre bien mais, comme il a une validité de 10 ans, si le diagnostic a été fait 8 ans plus tôt, il se peut qu’il ne vous renseigne pas de façon exacte. Le mieux est donc d’en obtenir un qui soit suffisamment récent pour vous donner une information plus précise. Le DPE vous renseigne sur la performance thermique du logement et permet de mettre en évidence les points où l’isolation est en défaut (information précieuse pour vos futurs travaux). Le DPE vous renseigne aussi sur la consommation d’énergie annuelle de chaque catégorie d’équipement. Il donne (sous forme de lettre) un classement énergétique du bâtiment (de A pour les bons élèves à G pour les mauvais).

 

Les autres diagnostics qui constituent le dossier technique

Le dossier technique, lors de la vente d’un bien immobilier, comprendra, en plus du DPE d’autres documents obligatoires. Ils apportent des informations capitales pour la réalisation des travaux de rénovation de votre bien immobilier : constat de risque d’exposition au plomb, état d’amiante, état parasitaire (exemple : termites), état de l’installation électrique, état de l’installation intérieure de gaz, mais aussi dans certains cas l’état de l’installation d’assainissement non collectif et l’état des risques naturels et technologiques.

 

Les règles d’urbanisme

Il est également important pour l’acheteur de s’intéresser aux règles d’urbanisme de son futur bien immobilier (exemple : consultation du PLU – Plan Local d’Urbanisme – qui donne une bonne idée sur les servitudes ou droits de passage d’une maison, etc. ou encore du règlement de lotissement si vous prévoyez d’acheter une maison insérée dans un lotissement ou les règles de copropriété pour un bien immobilier de type appartement).

Il ne faut prendre aucun détail à la légère. Certains acheteurs ont parfois dû payer cher le prix d’une négligence. C’est le cas de ceux qui ont acheté ou fait construire en zone inondable et qui se retrouvent plus tard systématiquement inondés avec les crues. Vérifiez ce point si vous achetez près d’un ruisseau ou d’un fleuve ou si le terrain est facilement inondable en cas de fortes pluies.

Pour en savoir plus

Prenez le conseil d’un architecte (souvent indispensable)

 

Les travaux de rénovation sur un bien nouvellement acheté ne doivent pas partir dans tous les sens. Vous devez savoir : quels types de travaux seront à faire en priorité, quels seront les matériaux choisis, quelles seront les entreprises et/ou artisans intervenant sur la rénovation, etc.

La rénovation d’un bien immobilier peut aller d’un simple rafraichissement à une rénovation complète et les prix peuvent considérablement varier selon les besoins. D’où l’importance de bien structurer les étapes et de savoir cerner votre projet travaux.

L’appui d’un architecte est souvent indispensable. Celui-ci peut évaluer, au regard de votre budget travaux, les interventions de rénovation à faire et les matériaux à privilégier pour rester dans le budget tout en ayant une bonne qualité de produit.

A la signature de l’acte de vente et après la remise des clés, vous pouvez débuter la rénovation

 

Après le compromis de vente, il faut attendre la signature de l’acte de vente avec le notaire pour prendre possession de votre bien immobilier. Une dernière visite avant de passer chez le notaire est souvent proposée. Vous recevez également tout un dossier technique avec les diagnostics obligatoires lors d’une vente et les plans de la maison et du terrain. Veillez toujours à classer ces documents en lieu sûr car ils seront souvent consultés si vous faites des travaux de rénovation et si plus tard vous revendez votre bien, vous devrez les transmettre au futur acquéreur.

Quel est en moyenne le coût des travaux de rénovation lors de l’achat d’un bien immobilier ?

 

Pour estimer le coût de vos travaux de rénovation, vous devrez faire le point avec un architecte, puis faire établir des devis par des professionnels.

Le budget travaux pour une rénovation peut considérablement varier en fonction de votre projet : travaux de rafraichissement, rénovation partielle ou rénovation complète.

Il est donc important de bien évaluer tout ceci avant de demander un prêt immobilier auprès d’une banque. Rappelez-vous qu’elle vous demandera des justificatifs (devis).

Le coût moyen de votre chantier de rénovation prendra donc en compte les critères suivants :

  • Etat initial du bien immobilier et complexité du chantier ;
  • Surface à rénover ;
  • Choix et gamme de travaux et matériaux ;
  • Frais de la main d’œuvre ;
  • Etc.

 

Vous devez également tenir compte des frais de l’architecte qui va gérer l’ensemble de vos travaux. Certains professionnels peuvent facturer au forfait pour un chantier donné, d’autres vous factureront par honoraires (tarif horaire de l’architecte).

Avant de rénover, vous devrez parfois casser certaines parties de votre bien. N’oubliez pas dans ce cas de faire chiffrer la dépose de l’ancien et l’évacuation des gravats par l’entreprise.

Enfin, pour des gros chantiers de rénovation, contrôler les assurances de l’entreprise ou des artisans (décennales) et prévoyez aussi une assurance dommages-ouvrages pour couvrir les éventuels pépins pouvant survenir sur le chantier de rénovation (exemple : vice de forme, etc.).

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Petite rénovation : prix de travaux de rafraichissement

 

De menus travaux (réfection des sols, peinture ou refonte du revêtement mural, installation d’une douche italienne en remplacement d’une vieille baignoire) coûtent en moyenne entre 250 et 550 euros du m² TTC.

Rénovation partielle d’un bien immobilier

 

S’il s’agit d’en faire un peu plus (exemple : rénover tout ou partie de la cuisine, rénover la salle de bain, refaire l’électricité ou la plomberie…) les travaux pourront se situer en moyenne entre 550 et 850 euros du m² TTC.

Rénovation complète d’un bien immobilier

 

Pour une rénovation complète ou lourde, il faut prévoir un budget moyen compris entre 850 et 2 050 euros du m² TTC.

Certains types de travaux peuvent être éligibles à des aides financières de l’Etat ou des collectivités. C’est le cas notamment pour les travaux de rénovation énergétique. Pour faire votre demande de subventions, ne perdez pas de vue, qu’il faudra monter un dossier et avoir des devis chiffrés pour ces travaux (exemple : travaux d’isolation thermique, changement d’équipement de chauffage, installation d’une pompe à chaleur…).

Un dossier bien préparé est donc la garantie de faire un achat de bien immobilier réfléchi et de ne pas dépasser en fin de course le budget travaux que vous vous êtes fixé.