Une maison ancienne peut représenter une bonne affaire à l’achat, pour peu qu’il faille faire quelques travaux. Vous l’avez acquise « dans son jus » et vous avez réalisé un bon investissement mais vous devez maintenant envisager une rénovation. Par où commencer ? Quelles sont les étapes d’une rénovation réussie ? Comment organiser vos travaux et à qui s’adresser pour la mise en place de votre chantier de rénovation ?

Rénovation maison ancienne : avant tout, faire un état des lieux pièce par pièce

 

Si vous avez prévu de rénover une maison ancienne, soit pour y vivre, soit pour un investissement locatif, vous allez devoir lister les travaux à faire pièce par pièce. Cela sera utile ensuite pour demander des devis et faire chiffrer ces travaux, le plus précisément possible.

L’idéal est de procéder par types de travaux : commencez par le gros œuvre, puis le second œuvre et les finitions. En fait, vous commencerez toujours par des travaux de gros œuvre avant de poursuivre et si vous avez un budget restreint, vous pourrez faire attendre certaines finitions qui se font en dernier (sauf si vous devez boucler tous les travaux avant l’arrivée d’un locataire).

Avoir une idée claire et exhaustive des travaux, permet aussi de savoir quel sera le coût global et de pouvoir, éventuellement, faire une demande de crédit auprès de votre banque.

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Les points clés pour la rénovation d’une maison ancienne sont :

  • Le gros œuvre: parfois, il est nécessaire de casser des cloisons (travaux de démolition) pour ré-agencer les pièces ou de faire des fondations pour l’ajout d’une terrasse, de refaire une façade, refaire une toiture, vérifier ou consolider une charpente, etc.

 

  • Les indispensables des maisons anciennes : les travaux de rénovation sur une maison ancienne touchent assez souvent le circuit électrique, qui s’il est toujours dans « son jus » devra être entièrement refait dans toute la maison pour assurer une mise aux normes de sécurité et avoir un circuit électrique répondant aux exigences des besoins de nos vies modernes (plus de matériels branchés, d’équipements connectés…). Dans le même ordre d’idées, il faut penser aux travaux de plomberie: une tuyauterie ancienne peut être inadéquate, voire dangereuse pour la santé. Les tuyauteries d’aujourd’hui n’utilisent plus le plomb et sont plus saines pour la santé et pour l’environnement ;

 

  • L’isolation thermique fait aussi partie des indispensables car rares sont les maisons anciennes qui sont aux normes et qui ont le double ou triple vitrage, des menuiseries assurant le confort thermique, une toiture bien isolée, ainsi que les murs et le plancher. Il est essentiel de lister tous ces travaux pour assurer l’isolation thermique avant de changer votre système de chauffage. Côté budget, pensez à bien collecter tous les devis des professionnels concernés et à demander les aides financières auxquelles vous pourrez avoir droit pour ces types de travaux de rénovation. L’Etat aide en effet les ménages pour la rénovation énergétique de leur logement en octroyant des aides financières sur présentation des devis et factures de ces travaux et si ces travaux ont bien été effectués par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

 

  • Refaire la cuisine ou la salle de bain: ces pièces sont très importantes dans une maison. Cependant, les cuisines des maisons anciennes ne répondent plus à l’exigence de nos vies modernes. Vous pourrez avoir envie d’opter pour des équipements plus modernes avec de grands tiroirs coulissants pour tout ranger, voire installer, si la pièce est suffisamment grande un ilot central. Vous pouvez aussi avoir envie de créer une cuisine ouverte sur le salon en faisant supprimer une cloison ou encore de faire remplacer une cloison par une verrière très tendance. Enfin, un sol un peu démodé, peut être remplacé par des dalles de béton ciré qui sont actuellement très tendance et qui vont parfaitement s’accorder avec une cuisine ancienne ou moderne. Quant à la salle de bain, il faut souvent tout revoir car dans une maison ancienne, il peut y avoir un bidet que l’on ne souhaite pas garder (on peut alors le remplacer par un autre WC ou laisser la place libre pour du rangement). On aime aussi remplacer une vieille baignoire pour gagner de la place et installer une douche italienne.

Cuisine

N’hésitez pas à tout lister pièce par pièce.

(Après avoir revu la plomberie et l’électricité comme partout ailleurs)

  • Garder le revêtement de sol ;
  • Refaire le revêtement mural ;
  • Casser une cloison (vérifier qu’il ne s’agit pas d’un mur porteur avec l’architecte) et faire poser une verrière ;
  • Changer tous les éléments pour faire une cuisine neuve (voir si vous pouvez trouver votre cuisine auprès d’un cuisiniste ou si vous avez envie de faire une cuisine sur mesure avec un menuisier) ;
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Chambre 1 et chambre 2

(Après avoir revu la plomberie et l’électricité comme partout ailleurs)

  • Faire l’isolation thermique des murs ;
  • Garder le parquet d’origine (car parquet en chêne cloué, bon état général mais prévoir un entretien de toute la surface) ;
  • Refaire le revêtement mural (prévoir une peinture claire et un papier peint panoramique sur un pan de mur) ;
  • Faire poser un double vitrage.
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Salle de bain

(Après avoir revu la plomberie et l’électricité comme partout ailleurs)

  • Ajouter un bon système de ventilation (type VMC) ;
  • Dépose de la vieille baignoire et du bidet ;
  • Installation d’une douche italienne ;
  • Changement de la vasque;
  • Revoir l’éclairage en entier (prévoir un miroir avec des spots réglables) ;
  • Ajouter un sèche-serviette et un meuble de rangement ;
  • Garder le carrelage au sol (en bon état) mais refaire tout le carrelage mural.
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Dans certains cas, notamment si vous envisagez de mettre prochainement votre maison ancienne à la location, il peut être judicieux d’ajouter des facilités d’accessibilité pour les PMR (Personnes à Mobilité Réduite). En effet, vous pouvez avoir des personnes âgées intéressées par votre bien immobilier ou bien des personnes handicapées, mais si votre logement n’a pas certaines spécificités, il n’intéressera pas ce type de population.

Pensez douche italienne avec rampe d’accès, portes coulissantes ou, à défaut, portes larges s’ouvrant sur l’extérieur pour ne pas causer de gêne pour une personne qui se déplace en fauteuil roulant, etc.

Rénover sa maison ancienne : les points à ne pas négliger

 

Même s’il n’est pas rare de vouloir casser certains éléments dans une maison ancienne et donner à celle-ci un souffle de modernité, certains éléments vont être conservés.

Vous avez investit dans cette maison car elle avait un certain cachet et vous n’allez pas vous débarrasser aussi vite de tout ce qui fait son charme et son caractère ?

 

Cela pourra être :

  • Des pierres d’origine: pierres véritables qui font le charme de la maison et que l’on peut même rendre apparentes à l’intérieur sur un pan de mur pour donner un certain style ;
  • Les poutres apparentes: une bonne rénovation de l’ensemble des poutres peut ajouter beaucoup de charme à un salon en les gardant dans leur teinte bois naturel. Et si une chambre est un peu sombre, vous pouvez les peindre en blanc pour un style chalet scandinave, très tendance en ce moment.
  • La brique : dans certaines régions, la brique est à la base des anciennes constructions. C’est le cas des maisons du nord. Pourquoi ne pas garder la brique apparente sur un pan de mur à l’intérieur d’un salon pour le moderniser ou pour faire une décoration style loftavec des éléments de décoration industrielle ?
  • Les extérieurs : ce n’est pas forcément ce qui vient à l’esprit immédiatement lorsque l’on évoque la rénovation d’une maison ancienne, mais il faut également tenir compte de certains agencements extérieurs. Une maison ancienne peut avoir beaucoup de cachet avec un jardin très étendu et arboré, mais si celui-ci est à l’état d’abandon, il faudra prévoir dans votre budget une réhabilitation des extérieurs (exemple : reconstruction de murets en pierre ayant subit des dommages, élagage de certains arbres par un jardinier professionnel, portail d’entrée à prévoir (en fer forgé par exemple, pour rester dans le style d’une ancienne bâtisse, ou en bois avec automatisme pour pilotage à distance pour l’aspect plus fonctionnel mais néanmoins esthétique de cette ouverture ?).
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Budgéter vos travaux de rénovation

 

Avant de rénover votre maison ancienne, vous aviez déjà un budget pour ces travaux de rénovation.

Bien vérifier si la totalité de vos devis n’est pas en dépassement par rapport à votre budget. Prévoyez toujours 15 % à 20 % de plus par rapport au montant global d’un devis pour les imprévus, les assurances et les petits à-côtés.

En parlant des petits à côtés, soyez vigilent par rapport à la décoration car si l’on s’en occupe en dernier et que l’on ne se fixe pas un montant limite, on peut facilement sortir des clous.

N’oubliez pas non plus de comptabiliser toutes les assurances pour être bien couvert sur la durée du chantier. L’entreprise de travaux aura normalement une décennale mais vous devrez également prendre une assurance dommages-ouvrage car, si une malfaçon est découverte bien après les travaux, vous pourrez mieux être couvert et faire refaire ce qui n’a pas été correctement effectué.

Budgéter ses travaux, ce peut être aussi, l’occasion, en amont de voir votre banquier pour lui demander un prêt. Sachez que vous pourrez bénéficier, pour certains types de travaux comme les travaux de rénovation thermique par exemple, d’un prêt à taux zéro (Eco-PTZ). N’hésitez pas à questionner votre banquier pour savoir s’il est partenaire de ce dispositif (plusieurs banques adhèrent au dispositif qui est toujours d’actualités).

D’autres aides financières pourront aider à faire baisser la facture des travaux de rénovation de votre maison ancienne : par exemple, les aides pour les travaux de rénovation énergétique (MaPrim’Rénov, la TVA réduite, l’Eco-PTZ, la prime énergie, les aides de l’Anah sous certaines conditions et les aides des collectivités locales).

D’autres aides peuvent s’appliquer, si par exemple, vous hébergez une personne âgée ou handicapée. Comme on l’a vu, certains aménagements destinés à faciliter le quotidien d’une personne à mobilité réduite peuvent être en partie, financés par des organismes habilités. Et si vous êtes vous-même une personne âgée souhaitant rénover votre maison ancienne, sachez que de nombreux dispositifs peuvent vous aider et n’hésitez pas non plus à vous renseigner auprès de votre caisse de retraite.

Toutes les aides disponibles peuvent faire baisser considérablement le montant de la facture finale mais pour savoir où vous en êtes et pouvoir vous renseigner, vous devrez au préalable vous renseigner et demander des devis à l’entreprise de travaux (ou aux artisans sélectionnés).

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Bien choisir ses professionnels pour les travaux de rénovation de votre maison ancienne

 

Pour un gros chantier de rénovation, il vaudra peut-être mieux faire appel à une entreprise de travaux tous corps d’états. C’est alors l’entreprise qui va être votre principale interlocutrice et elle se chargera de vous envoyer tous les professionnels dont vous aurez besoin pour vos travaux. C’est alors le conducteur de travaux et le chef de chantier qui vont s’assurer que tous les travaux suivent leur cours dans les délais impartis, ce qui est souvent une lourde tâche si l’on doit gérer les plannings de plusieurs intervenants seul car un retard dans un chantier peut entrainer les retards en cascades sur les autres travaux. Vous devrez prévoir cependant une marge de 2 semaines supplémentaires pour les imprévus pour connaitre la date réelle de fin des travaux.

Si vous n’avez que très peu de travaux de rénovation et si vous passez par un architecte, il peut lui aussi s’assurer de vous présenter des professionnels pour vos travaux et un maitre d’ouvrage pourra organiser et suivre les travaux de votre maison.

Quels que soient votre situation et le type de travaux à faire dans votre maison ancienne, vous devez choisir des professionnels de confiance et vous renseigner au préalable sur l’entreprise choisie. N’hésitez pas à vous rapprocher également de votre mairie si vous venez d’acquérir votre maison et ne connaissez personne sur place.

Vous pouvez également trouver de bons professionnels près de votre maison en consultant les sites internet de mise en relation entre clients et professionnels.

Veillez à bien vérifier les qualifications des intervenants et, par exemple, pour certains types de travaux, il faudra insister sur certaines certifications (exemple : le professionnel RGE pour les travaux d’isolation thermique, la certification Qualiforage pour l’installation d’un système géothermique, etc.). N’oubliez pas que pour obtenir certaines aides financières de l’Etat et des collectivités, vous devez passer par des professionnels certifiés.

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Tenir compte des règles administratives locales et des autorisations éventuelles à demander

 

Avant de commencer concrètement les travaux, vous devez aussi vous renseigner auprès de votre mairie. Lors d’une grosse rénovation, il n’est pas rare de faire des travaux qui nécessitent des autorisations spécifiques.

Par exemple, vous pouvez avoir besoin d’un permis de construire  pour faire installer une piscine ou agrandir la maison en faisant installer une véranda d’une certaine surface.

Dans d’autres cas, il peut être nécessaire de faire une demande d’autorisation de travaux.

Enfin, si vous changez la couleur d’une façade ou si vous transformez celle-ci, vous devez également vérifier certains points auprès des architectes des Bâtiments de France. Certaines autorisations peuvent être obligatoires avant de commencer, surtout si vous habitez dans les environs d’un bâtiment classé monument historique.

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