+ Garantie bonne fin de travaux et aménagements d’intérieurs
+ Garantie de parfait achèvement
L’assurance bonne fin de chantier couvre la perte financière consécutive à l’abandon de chantier dans les cas suivants :
> En savoir plus sur la garantie bonne fin de travaux et aménagements d’intérieurs
La garantie de remboursement est une assurance à sélectionner qui permet de rembourser les sommes versées par l’acquéreur lorsque le contrat travaux ne prend pas effet pour les raisons suivantes :
• Non obtention des autorisations administratives (permis de construire)
• Non obtention des prêts bancaires
• Non démarrage du chantier à la date prévue au contrat fournis par l’entrepreneur
• Rétractation de l’acquéreur dans un délai de 7 jours suivant la réception du contrat
Dans ces cas, le propriétaire peut récupérer toutes les sommes « travaux », qu’il aurait versées avant la date où il a eu connaissance de la non obtention des prêts ou du permis de construire et 1 mois après cette date.
La garantie de remboursement est valable jusqu’à la date d’ouverture du chantier soit la date de démarrage du chantier.
La garantie de livraison permet de protéger le propriétaire contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux. La garantie de livraison est un élément essentiel dans la protection de l’acquéreur.
Lors de la signature d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), le propriétaire est assuré que son bien sera achevé dans les délais et prix convenus à la signature.
La garantie de livraison est obligatoire et elle doit être annexée au contrat de construction.
L’absence de garantie de livraison peut donner suite à des sanctions pénales si le constructeur entreprend l’exécution des travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison auprès d’un garant (établissement financier ou compagnie d’assurances).
En cas de retard dans la livraison du bien ou lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant met en demeure le constructeur soit de livrer la maison le plus rapidement possible, soit d’exécuter les travaux.
Si cette mise en demeure reste infructueuse plus de quinze jours après son envoi, le garant doit désigner l’entreprise chargée de la fin des travaux.
Toutefois, si la maison est hors d’eau (toiture posée), le garant peut proposer à l’acquéreur de choisir lui-même les entreprises chargées des travaux.
S’il accepte, le garant versera alors aux entreprises concernées les sommes nécessaires à leur réalisation.
Cependant, l’acquéreur est parfaitement en droit de refuser.
Par ailleurs, si le constructeur est mis en redressement judiciaire, là encore la garantie de livraison peut jouer pleinement son rôle.
Pour cela, le garant doit simplement mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception l’administrateur judiciaire pour qu’il se prononce sur la poursuite du contrat.
À défaut de réponse dans un délai d’un mois, ou si l’administrateur décide la continuation du contrat mais que rien n’a été fait pendant quinze jours, le garant désignera une entreprise de son choix pour terminer les travaux.
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement d’une durée de 2 ans oblige le constructeur à assurer le bon fonctionnement des équipements non couverts par la garantie décennale (exemple : cloison mobile, ferrures de fenêtre, canalisations extérieures non intégrées dans le sol…).
La garantie biennale concerne les éléments d’équipement d’un ouvrage non couverts par la garantie décennale avec quelques exceptions suite aux différentes jurisprudence.
La garantie biennale couvre les troubles qui affectent le bon fonctionnement de l’équipement, c’est-à-dire qui empêchent une utilisation conforme à ce qui peut en être attendu compte tenu d’une usure normale.
La garantie biennale existe pour assurer le bon fonctionnement de l’ouvrage. Elle ne prend pas en compte les défauts d’entretien mais elle couvre l’ensemble des lots « second œuvre » et « technique ».
Les travaux garantis sont donc :
+ Second-œuvre
+ Menuiserie intérieure (parois amovibles, parois mobiles)
+ Plâtrerie (cloisonnement, doublage, faux-plafond, etc.)
+ Revêtements de sol et murs (sols souples, sols durs, parquets, peinture)
+ Technique
+ Réseaux secs (électricité, courant fort, courant faible, etc.)
+ Réseaux humides (chauffage, ventilation, climatisation, plomberie, etc.)
Le délai de la garantie biennale court durant 2 années après la date de réception des travaux.
Pour demander la réparation de dommages liés à la garantie biennale, il est nécessaire d’envoyer au plus tôt une lettre de mise en demeure avec accusé réception au professionnel ayant réalisé les travaux. Cette lettre doit contenir la liste des dommages à réparer au titre de la garantie biennale et le délai souhaité de l’intervention.
En cas de désaccord ou de difficulté à faire intervenir le professionnel concerné, il est nécessaire de faire appel aux tribunaux compétents pour juger ce type de conflit :
+ Le tribunal d’instance (pour les litiges d’un montant inférieur ou égal à 10 000 €)
+ Le tribunal de grande instance (pour les litiges d’un montant supérieur à 10 000 €)
A noter :
+ Le dommage doit avoir été constaté durant cette période de deux ans, mais la réparation peut se faire après la fin de ce délai.
+ La garantie biennale n’est pas obligatoire de la part du constructeur, à vous de vérifier auprès de lui quelles sont ses garanties.
+ Les éléments dissociables inertes (tels que les peintures, enduits, moquettes, parquets…) sont couverts durant 5 ans par la responsabilité contractuelle de droit commun.
L’assurance décennale, ou garantie décennale, couvre pendant une période de 10 ans, les vices ou dommages de construction qui peuvent apparaître après la signature par le maître d’ouvrage du procès-verbal de réception des travaux.
La garantie décennale s’applique lorsque la solidité de l’ouvrage est remise en cause sans pour autant que celui-ci se soit effondré. Sa vulnérabilité à l’usure du temps ou la non-conformité à sa destination prévue permet la mise en application de la garantie décennale. Sont exclus, les dommages d’ordre esthétiques.
Pour faire jouer la garantie décennale, il faut que :
• le dommage affecte un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement
• l’élément endommagé fasse indissociablement corps avec un élément du clos-couvert
Suite à une mise en demeure, il faut parfois entamer une action en justice à l’encontre du constructeur. Ainsi, un expert sera nommé et devra rechercher les causes du dommage et proposer des solutions pour y remédier. En théorie, l’assurance dommages-ouvrage permet d’éviter une telle procédure. Ce sera alors l’assurance du maître d’ouvrage qui procédera aux démarches contre le constructeur.
La loi impose à tous les professionnels du bâtiment impliqués dans la construction d’ouvrages (neufs ou existants) de souscrire une assurance responsabilité civile décennale (RC décennale). Ainsi, les artisans du bâtiment intervenant sur des chantiers de rénovation, d’extension ou de surélévation d’habitation, de réfection totale d’une charpente, de construction d’une piscine ou d’une véranda sont également concernés par l’obligation de souscription.
L’assurance décennale est donc obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment et de la construction : architecte, bureau d’étude, constructeur, entrepreneur, ingénieur-conseil, lotisseur, maître d’œuvre, promoteur immobilier, technicien.
Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction par une entreprise doit souscrire une assurance construction Assurance dommages-ouvrage. Cette assurance permet en cas de sinistre d’être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’intervienne une décision de justice.
L’assurance dommages-ouvrage couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité´ de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol ou de désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage, par exemple :
+ Fissures importantes des murs, affaissement de plancher, effondrement de toiture, infiltrations d’eau par une fissure de la façade, ou par la toiture, défauts d’isolation thermique des murs.
+ Sont également couverts, les dommages affectant la solidité´ des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage. Les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abimer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui lui sert de support.
Ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrages :
+ Les sinistres survenant pendant les travaux qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur (exemple : incendie)
+ Le non-achèvement des travaux dans les délais prévus, qui est prévu et couvert par d’autres garanties
En cas de sinistre :
+ Vous devez envoyer votre déclaration de sinistre par courrier AR directement à l’assureur
+ Dans un délai de 60 jours maximum, il doit mandater un expert et déterminer si le sinistre entre dans le cadre des garanties
+ Dans un délai de 90 jours maximum, il doit faire une proposition d’indemnisation: passé ce délai, si l’assureur ne s’est pas positionné, le maître d’ouvrage peut engager les frais de réparations qui seront intégralement dus par l’assureur.
La garantie dite de « parfait achèvement » est l’alliée la plus précieuse du propriétaire d’une maison neuve, puisqu’elle contraint le constructeur à livrer un bien répondant strictement au cahier des charges. Le propriétaire dispose d’une année pleine pour détecter les vices cachés et exiger leur correction.
La garantie de parfait achèvement impose la réparation immédiate de l’ensemble des malfaçons et des désordres – quel que soit leur degré de gravité – qui se manifestent dans le logement pendant la première année qui suit la fin du chantier.
Cela inclut à la fois :
+ Les anomalies relevées au cours de la visite de réception des travaux, et relevées sur le procès-verbal.
+ Les vices cachés, indiscernables au moment de la visite de réception, et qui se manifestent pendant l’année qui suit l’entrée dans le logement.
La garantie de parfait achèvement ne joue pas, en principe, pour les vices apparents dès la visite de réception et qui n’ont pas été relevés sur le procès-verbal. C’est la raison pour laquelle il est essentiel de vous montrer très attentif au cours de la visite de réception, au besoin en vous faisant assister d’un ami ou d’un professionnel !
Quels sont les dommages pris en charge ?
La garantie de parfait achèvement n’opère aucune distinction selon la nature ou le degré de gravité des dommages.
Elle exige, comme son nom l’indique, la perfection du logement sous tous les aspects : cela inclut tout autant les éléments du gros œuvre et du bâti (charpente, murs porteurs, isolation, toiture…), le petit œuvre (électricité, plomberie, revêtements, menuiseries) et les éléments d’équipement (cuisine équipée, VMC, sanitaires…) de la maison.
Attention toutefois ! La protection du logement pendant la première année n’est pas absolue et ne doit pas conduire à déresponsabiliser le nouvel occupant des lieux. La garantie de parfait achèvement, en particulier, ne peut pas fonctionner lorsque les dommages sont liés à un mauvais entretien de la part du propriétaire ou encore lorsqu’ils s’expliquent par une usure naturelle.
Comment faire valoir la garantie de parfait achèvement ?
Lorsque des réserves sont émises au moment de la visite de réception des travaux, le constructeur prend en compte les remarques et s’entend avec le maître d’ouvrage sur le délai dans lequel seront réalisés les travaux.
Lorsque les malfaçons sont importantes, le propriétaire peut aller jusqu’à refuser de signer le procès-verbal de réception des travaux tant que les défauts n’ont pas été corrigés. Si l’entrepreneur échoue à respecter les délais convenus ou à entamer les travaux dans les temps, le propriétaire est alors en droit de faire appel à un autre professionnel, et de le rémunérer au moyen de la retenue de garantie de 5 % qui restait en attente de versement.
Lorsque les vices sont cachés et apparaissent plus tard, le propriétaire doit envoyer au constructeur un courrier recommandé avec accusé de réception : ce courrier vaut mise en demeure du constructeur de procéder dans les meilleurs délais à la remise en conformité du logement.
Le constructeur n’a pas la possibilité de s’opposer à la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, dès lors que les dommages relèvent bien de cette couverture. Si malgré tout il refusait d’intervenir, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance (pour un préjudice estimé inférieur à 10 000 €) ou le tribunal de grande instance (pour les préjudices d’un montant supérieur à 10 000 €).
La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an, constitue l’assurance la plus complète et la plus protectrice dont bénéficie l’acquéreur d’une maison neuve. N’hésitez pas à la faire jouer en cas de problème.